【培训时间】：

上午9:00—12:00 下午13:30-16:30 共2天（12小时）

【培训地点】：连云港豪景花园酒店（暂定）

（连云港市海州区海连东路3-1号华联商厦东侧）

各房地产开发企业老板，董事长、总经理与中高层管理人员、财务总监、成本总监、投资总监、财务经理、会计经理、税务经理、资金经理、财务部、审计部等部门相关人员。

三、课程背景:

1、国地税并库+增值税电子发票底账+社保移交税务征管+CRS信息自动交换+个人金融账户信息共享，无论企业纳税人还是个人纳税人，无论个人业务还是公司业务，所有交易往来透明、裸奔。“金税三期”开启了中国税务大数据征管新时代！

2、2019年各地严管土地增值税清算。财政部明确要完善土地增值税立法，土地增值税清算是悬在房地产企业头上的一把达摩克里斯之剑！

3、减税降负新政与增值税重大改革不仅影响房地产企业的利润与税负，更深远的冲击商业模式与管理模式，房地产企业必须研究！

税制巨变时代，房地产企业的税务风险越来越大，而税收筹划空间会越来越大！顺应新税制，迎接新挑战、破解新风险，成了新时代房地产财税界的新挑战。

课程亮点：新征管 新税制 新风险 新谋略

四、课程收益 通过2天课程您可以解决以下问题：

本课程从房地产全流程、全业务、全税种多维度入手，融合最新减税降费新政策解读，梳理房地产重要业务的税收难题、风险点。破局新税制变革下房地产行业困境、降低税负、重构税收管控新思维。

◆取得土地环节全税种税收风险分析与管控策略

◆融资环节多税种税收风险分析与管控策略

◆开发环节重要业务多税种税收风险分析与管控策略

◆销售业务税收风险分析与管控策略

◆发票开具与取得税收风险与管控策略

◆特殊业务疑难问题解析与税收管控

第一节取得土地环节全税种税收风险分析与管控策略

一、一级土地市场“招拍挂方式”取得土地业务多税种税收风险分析与控制策略

二、二级土地市场“受让方式”取得土地业务多税种税收风险分析与控制策略

（一）转让方多税种处理

（二）受让方多税种处理

三、“投资方式”取得土地业务多税种税收风险分析与控制策略

四、“股权收购方式”取得土地业务多税种税收风险分析与控制策略

（一）股权转让的增值税处理

（二）股权转让的印花税

（三）股权转让的土地增值税

（四）股权转让的企业所得税

五、“修路换地方式”取得土地、红线外成本支出业务多税种税收风险分析与控制策略

六、拆迁方拆迁补偿费多税种纳税风险分析与控制策略

（一）拆迁补偿费、市政配套设施费是否缴纳契税？

（二）拆迁补偿费的企业所得税、土地增值税、增值税的处理

七、拆迁方“拆一还一方式”取得土地业务多税种税收风险分析与控制策略

八、被拆迁方取得拆迁补偿费、拆迁安置房各税处理

九、“土地出让金返还方式”取得多税种税收风险分析与控制策略

(一)会计核算

（二）土地增值税处理

（三）增值税处理

（四）企业所得税处理

十、“接盘烂尾楼方式”取得土地业务多税种税收风险分析与控制策略

(一)票据问题

（二）土地增值税

（三）增值税

十一、母公司拿地子公司运营多税种纳税风险分析与控制策略

（一）增值税的处理

（二）会计核算影响双方企业所得税的处理

（三）会计核算影响双方土地增值税的处理

（四）会计核算影响双方印花税的处理

十二、集体土地开发多税种税收风险分析与控制策略

十三、拿地、开发、交房各阶段土地使用税纳税风险分析与控制策略

十四、配套建设保障房多税种纳税风险分析与控制策略

（一）房地产开发企业的各项税务处理

（二）经营保障性住房的管理单位税收处理

十五、拿地环节土地增值税的税收筹划谋略

第二节融资环节多税种税收风险分析与管控策略

一、银行融资税收风险分析与控制策略

二、非银行金融机构（包含自然人）融资纳税风险分析与管控策略

（一）向非金融企业借款利息支出税收政策解析

（二）年度汇算清缴时，利息支出扣除证明资料的税收征管要求

（三）向自然人借款利息支出税收政策解析与新个人所得税风险识别

（四)借款利息支出合法票据与最新《企业所得税税前扣除凭证》风险分析

三、无偿借款、资金池运作模式纳税风险分析与控制策略

（一）无偿借款、资金池增值税处理

（二）无偿借款、资金池的企业所得税

四、关联企业融资纳税风险分析与管控策略

（一）关联企业无偿借款的增值税风险

（二）关联借款的企业所得税风险

五、股东贷款企业使用纳税风险分析与控制策略

六、企业不需支付利息借款的税务处理问题

七、统借统还纳税风险分析与控制策略

（一)增值税风险分析

（二）统借统还的企业所得税处理

八、混合性融资（“名股实债”）纳税风险分析与控制策略

(一）增值税的风险

（二）企业所得税的风险

九、如何利用上下游产业链巧妙解决融资问题

十、利息支出增值税、土地增值税、企业所得税扣除风险分析与管控策略

第三节 开发环节重要业务多税种税收风险分析与管控策略

一、房地产开发企业成本核算特点分析

二、房地产企业开发环节，如何确定会计成本对象、土地增值税清算单位、企业所得税成本对象？

三、开发环节发生的共同成本费用，在会计成本对象、土地增值税清算单位、企业所得税成本对象之间的分摊方法？

四、采购业务的增值税会计核算与风险防控

五、兼营、混合销售（采购电梯、铝合金门窗等）纳税风险分析与管控策略

六、甲供材业务纳税风险分析与管控策略

七、样板房支出、营销设施(售楼处)建造费纳税风险分析与控制策略

八、装修费支出多税种税收风险分析与管控策略

九、预提费用，“三税三扣”处理

十一、公共配套设施增值税、企业所得税、土地增值税税收风险分析与管控谋略

十二、房地产企业兼营一般计税和简易计税项目的，如何划分可以抵扣的进项税额？

十三、增值税重大税制改革对房地产开发环节的影响

十四、个税社保改革下的房地产人工费与劳务费税收风险识别

第四节 销售业务税收风险分析与管控策略

一、期房预售收入三税纳税风险管控、会计核算与26号公告预缴申报表调整重大风险提示

二、初始产权登记、交房或竣工验收备案三个时点三税纳税风险管控、会计核算与汇算清缴申报表风险提示

三、会计、增值税、土地增值税、企业所得税四个收入金额与发票、合同金额税收风险分析与管控策略

四、开发产品销售额差额计税风险分析与特殊会计核算

(一)销售额扣除土地价款、拆迁补偿费用的等税收政策解析

（二）扣除凭证的管理

（三）一次拿地分次开发，地价款如何扣除？

（四）销售额扣除土地价款的特殊会计处理与增值税纳税申报表填报

五、诚意金、认筹金和订金是否预缴增值税？

六、价外费用（违约金、赔偿金、奖励费等）纳税风险分析与控制策略

七、房地产开发企业代收的办证费、契税、印花税等代收转付费用是否属于价外费用问题

八、视同销售各税种之间的差异及纳税风险分析与控制策略

九“买一赠一”、买房赠礼等营销策略纳税风险分析与控制策略

十、房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售税收风险管控

十一、不合理低价转让业务纳税风险分析与控制策略

十二、出售车位或车库、人防设施收入纳税风险分析与控制策略

十三、开发产品转自持业务税收风险分析与管控谋略

十四、商业地产租赁业务各税种纳税风险分析与控制策略

（一）直接租赁（二）转租（三）售后回租

第五节发票开具与取得税收风险与管控策略

一、期房预收款发票开具税收风险分析与管控策略

二、交房环节发票开具与风险管控

（一）数量、编码（二）备注栏（三）购买方

三、已交营业税、补缴营业税补开发票风险管控

四、红字发票、补开发票风险管控

五、增值税新政下，发票开具时间点与各税种风险分析

六、物业服务中代收水费业务的涉税处理与发票开具

七、失控发票管控策略

八、走逃失联企业异常凭证管控策略

九、代收建筑公司水电费各税收处理、发票开具与增值税申报

十、（国家税务总局2018年28号公告）《企业所得税税前扣除凭证管理办法》与房地产企业三项预提费用税收风险分析与管控策略

十一、购物卡票据与国家税务总局2018年28号公告《企业所得税税前扣除凭证管理办法》税收风险管控

十二、滞后取得发票与增值税、企业所得税、土地增值税税前扣除风险分析与管控策略

第六节特殊业务疑难问题解析与税收管控

一、多形式合作建房多税种税收风险分析与管控策略

二、房地产企业重组业务多税种税收风险分析与管控策略

三、注销清算阶段多税种税收风险分析与管控策略

杨玉玲:杨老师从事过工业企业会计、商业企业会计，税务稽查工作,现任国家税务总局党校、国家税务总局扬州税务学院副教授。注册税务师。国家税务总局稽查人才库成员，国家税务总局兼职培训师，长沙税务学院特聘教授，北京财税研究院研究员，大成方略纳税人俱乐部专家讲师，税友集团亿企赢财税学院专家讲师，中华会计网校专家讲师。曾为中石油集团、金牛能源、广州富力集团、华北制药、冀东水泥等多家上市公司进行内训,并有十几年的线上直播课程或录播课程的丰富经验。常年从事税务培训、税收筹划、税收咨询工作。

授课风格：理论联系实际，侧重实务操作性，深入浅出，易学易懂。

课程费用：非会员价格1780元/人 会员划次卡

(费用包含2天餐费、课程费、课时及资料费、现场咨询费，住宿费用自理，可协助安排住宿。)

主 题	减税降负背景下房地产企业重要业务税收策划与风险应对
时 间	上午9:00—12:00 下午13:30-16:30 共2天（12小时）
收 费	非会员价格1780元/人 会员划次卡 注：费用包含2天餐费、课程费、资料费、现场咨询费，住宿费用自理，可协助安排住宿
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开户银行		银行帐号	3207050331010000012448
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