政务处理

2016 年年度报告 公司代码：600693 公司简称：东百集团 福建东百集团股份有限公司 2016 年年度报告 1 / 157 2016 年年度报告 重要提示 一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整， 不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、 公司全体董事出席董事会会议。 三、 福建华兴会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人朱红志、主管会计工作负责人宋克均及会计机构负责人（会计主管人员）余林声明： 保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2016年度利润分配预案为：经福建华兴会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2016年 度母公司实现净利润56,648,533.84元，提取10%法定公积金5,664,853.38元后，加上年初未分配利 润596,482,959.66元，2016年末可供全体股东分配的未分配利润为647,466,640.12元。目前公司正 处于战略转型关键时期，项目建设投入资金需求量大，为保证项目建设顺利实施，并兼顾股东长远 利益，2016年度公司拟不进行利润分配和资本公积金转增股本，可分配利润结转下年度。 六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投 资者注意投资风险。 七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、 重大风险提示 √适用 □不适用 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析部分关 于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分内容。 2 / 157 2016 年年度报告 目录 第一节 释义 ……………………………………………………….. 4 第二节 公司简介和主要财务指标 ……………………………………….. 6 第三节 公司业务概要 ……………………………………………….. 10 第四节 经营情况讨论与分析 ………………………………………….. 12 第五节 重要事项 …………………………………………………… 31 第六节 普通股股份变动及股东情况 …………………………………….. 48 第七节 优先股相关情况 ……………………………………………… 55 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ……………………………. 56 第九节 公司治理 …………………………………………………… 60 第十节 公司债券相关情况 ……………………………………………. 64 第十一节 财务报告 …………………………………………………… 65 第十二节 备查文件目录 ………………………………………………..157 3 / 157 2016 年年度报告 第一节 释义 一、 释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 东百集团、公司、本公司 指 福建东百集团股份有限公司 丰琪投资 指 福建丰琪投资有限公司 东百东街店 指 公司的主力门店，由母公司经营管理 公司主要门店，由公司全资子公司福建东百元洪购物广场有限 东百元洪店 指 公司经营管理 公司主要门店，由公司全资子公司福建东方百货管理有限公司 东方东街店 指 经营管理 公司主要门店，由公司全资子公司厦门世纪东百商业广场有限 厦门蔡塘店 指 公司经营管理 公司主要门店，原东百仓山店，由公司全资子公司福建东百红 东百爱琴海店 指 星商业广场有限公司经营管理 公司主要门店，由公司全资子公司福建东百元洪购物广场有限 东方群升店 指 公司经营管理 公司经营门店，由公司全资子公司厦门东百购物中心有限公司 厦门明发店 指 经营管理，已于 2015 年 8 月关闭 兰州物业 指 兰州东方友谊物业管理有限公司，公司控股子公司 兰州国际商贸中心项目，由公司控股子公司兰州东方友谊置业 兰州国际商贸中心项目 指 有限公司开发建设 福安市东百城市综合体项目，由公司全资子公司福安市东百置 福安东百广场项目 指 业有限公司开发建设 东百睿信 指 福建东百睿信资产管理有限公司，公司全资子公司 东百供应链 指 福建东百供应链管理有限公司，公司控股子公司 东百瑞兴 指 东百瑞兴资本管理有限公司，公司控股子公司 西藏红坤 指 西藏红坤资本管理有限公司，公司控股子公司 佛山睿优 指 佛山睿优工业投资管理有限公司, 公司控股子公司 烜达丰胜 指 福建烜达丰胜实业发展有限公司，公司全资子公司 平潭信众 指 平潭信众资产管理有限公司，公司全资子公司 平潭信汇 指 平潭信汇资产管理有限公司, 公司全资子公司 平潭信正 指 平潭信正资产管理有限公司, 公司全资子公司 红信物流电子商务产业园项目，由公司子公司佛山睿优工业投 佛山乐平项目 指 资管理有限公司开发建设 北京环博达物流园项目，由公司子公司北京环博达物流有限公 北京亦庄项目 指 司开发建设 东百瑞兴佛山三水物流中心项目，由公司子公司佛山睿信物流 佛山芦苞项目 指 管理有限公司开发建设 即中银项目，（天津）科技型中小企业产业园一期、二期项目， 天津潘庄项目 指 由公司子公司平潭信众资产管理有限公司开发建设 4 / 157 2016 年年度报告 平潭睿信投资管理合伙企业（有限合伙），原东百睿信股东、 睿信投资 指 东百瑞兴股东 中银地产 指 秦皇岛市中银房地产开发有限公司 厦门银行 指 厦门银行股份有限公司福州分行 报告期 指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 《公司章程》 指 《福建东百集团股份有限公司章程》 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 5 / 157 2016 年年度报告 第二节 公司简介和主要财务指标 一、 公司信息 公司的中文名称 福建东百集团股份有限公司 公司的中文简称 东百集团 公司的外文名称 FUJIAN DONGBAI (GROUP) CO.,LTD. 公司的外文名称缩写 FJDB 公司的法定代表人 朱红志 二、 联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 刘夷 李京宁 福建省福州市八一七北路84号东 福建省福州市八一七北路84号东 联系地址 百大厦17层 百大厦17层 电话 0591-87531724 0591-87531724 传真 0591-87531804 0591-87531804 电子信箱 db600693@126.com db600693@126.com 三、 基本情况简介 公司注册地址 福州市八一七北路84号 公司注册地址的邮政编码 350001 公司办公地址 福建省福州市八一七北路84号东百大厦17层 公司办公地址的邮政编码 350001 公司网址 http://www.dongbai.com 电子信箱 db600693@126.com 四、 信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 《上海证券报》、《中国证券报》、《证券日报》、《证券时报》 登载年度报告的中国证监会指 www.sse.com.cn 定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 东百集团 600693 / 六、 其他相关资料 名称 福建华兴会计师事务所（特殊普通合伙） 公司聘请的会计师事 办公地址 福建省福州市湖东路中山大厦 B 座八层 务所（境内） 签字会计师姓名 刘延东、王永平 名称 华福证券有限责任公司 报告期内履行持续督 办公地址 福州市鼓楼区温泉街道五四路 157 号 7－8 层 导职责的保荐机构 签字的保荐代表人姓名 陈伟、路昀 持续督导的期间 2015 年 3 月 31 日至 2016 年 3 月 2 日 6 / 157 2016 年年度报告 名称 兴业证券股份有限公司 报告期内履行持续督 办公地址 福州市湖东路 268 号 导职责的保荐机构 签字的保荐代表人姓名 吕泉鑫、谢威 持续督导的期间 2016 年 3 月 3 日至 2016 年 12 月 31 日 七、 近三年主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 本期比上 主要会计数据 2016年 2015年 年同期增 2014年 减(%) 营业收入 3,009,898,941.86 1,626,196,785.19 85.09 1,746,335,463.33 归属于上市公司股 101,046,654.20 49,372,990.49 104.66 146,238,407.77 东的净利润 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 103,664,501.61 14,111,647.95 634.60 14,115,316.42 损益的净利润 经营活动产生的现 -29,820,463.29 -84,071,550.07 64.53 -380,655,604.73 金流量净额 本期末比上 2016年末 2015年末 年同期末增 2014年末 减（%） 股本 898,229,148.00 449,114,574.00 100.00 343,222,594.00 归属于上市公司股 1,913,522,713.53 1,812,485,104.42 5.57 1,212,843,030.91 东的净资产 总资产 5,832,973,023.42 5,287,046,245.71 10.33 4,119,710,897.78 (二) 主要财务指标 本期比上年同期增 主要财务指标 2016年 2015年 2014年 减(%) 基本每股收益（元／股） 0.1125 0.1168 -3.68 0.4261 稀释每股收益（元／股） 0.1125 0.1168 -3.68 0.4261 扣除非经常性损益后的基本每 0.1154 0.0334 245.51 0.0411 股收益（元／股） 加权平均净资产收益率（%） 5.42 2.96 增加2.46个百分点 12.83 扣除非经常性损益后的加权平 5.56 0.85 增加4.71个百分点 1.24 均净资产收益率（%） 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 1.营业收入较上期增长 85.09%,主要是报告期公司新增房地业务产实现销售收入 123,748.40 万元、新增供应链业务实现销售收入 32,965.34 万元。 2.归属于上市公司股东的净利润较上期增长 104.66%，主要是报告期公司新增房地产业务实现 销售利润。 7 / 157 2016 年年度报告 3. 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上期增长 634.60%，非经常性损益的 金额较上期减少 3,787.92 万元，主要是报告期与股票相关的投资收益及公允价值变动损益较上期 减少。 4.股本较上期增长 100%，主要是报告期公司实施资本公积金转增预案，向全体股东每 10 股转 增 10 股,增加股本 44,911.46 万元。 5.归属于上市公司股东的净资产较上期增长 5.57%，略有增长。 6.综合上述因素后，报告期公司基本每股收益为 0.1125 元，较上期下降 3.68%,加权平均净资 产收益率为 5.42%，较上期增加 2.46 个百分点。 八、 2016 年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 （1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份） 营业收入 422,456,067.53 376,704,609.88 420,662,726.65 1,790,075,537.80 归属于上市公司股 22,678,279.18 -12,428,369.29 -2,147,718.01 92,944,462.32 东的净利润 归属于上市公司股 东的扣除非经常性 23,725,789.98 -12,505,476.26 -6,700,447.13 99,144,635.02 损益后的净利润 经营活动产生的现 2,759,119.22 -79,397,640.15 -80,141,444.58 126,959,502.22 金流量净额 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 □适用 √不适用 1.报告期公司各季度营业收入波动较大的原因：（1）百货零售业务因行业特点第一、四季度 为销售旺季，二、三季度为销售淡季；（2）二、三季度营业收入较上年同期增加，主要是新增供 应链业务分别实现营业收入 4,101.35 万元、11,694.45 万元；（3）四季度新增供应链业务实现营 业收入 17,169.54 万元、新增房地产业务实现收入 123,748.40 元。 2.报告期扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润波动较大的原因：（1）二三季度 百货零售因销售淡季、物流仓储业务处于项目投入期尚未实现盈利；（2）四季度大幅增加主要是 新增房地产业务实现销售利润。 九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2016 年金额 附注（如适用） 2015 年金额 2014 年金额 详见第十一 非流动资产处置损益 -12,614,567.40 节、七、46、 -4,036,535.17 152,484,861.32 47 点的说明 计入当期损益 的政府补 详见第十一 助，但与公司正常经营业 1,605,757.30 节 、 七 、 46 322,700.00 1,025,000.00 务密切相关，符合国家政 点的说明 8 / 157 2016 年年度报告 策规定、按照一定标准定 额或定量持续 享受的政 府补助除外 除同公司正常 经营业务 相关的有效套 期保值业 务外，持有交易性金融资 产、交易性金融负债产生 详见第十一 的公允价值变动损益，以 7,557,186.87 节、七、44、 40,113,279.20 26,918,833.99 及处置交易性金融资产、 45 点的说明 交易性金融负 债和可供 出售金融资产 取得的投 资收益 详见第十一 除上述各项之 外的其他 259,164.92 节、七、46、 11,067,431.05 -909,407.08 营业外收入和支出 47 点的说明 少数股东权益影响额 -223,503.67 -338,813.77 -2,516,374.82 所得税影响额 798,114.57 -11,866,718.77 -44,879,822.06 合计 -2,617,847.41 35,261,342.54 132,123,091.35 十、 采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 单位：元 币种：人民币 对当期利润的影响 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 金额 以公允价值计量且 其变动计入当期损 82,760,178.00 38,890,962.00 -43,869,216.00 -1,871,913.82 益的金融资产 合计 82,760,178.00 38,890,962.00 -43,869,216.00 -1,871,913.82 9 / 157 2016 年年度报告 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 （一）报告期内公司所从事的主要业务及经营模式介绍 公司目前以商业零售、商业地产开发为主业，同时经营物流仓储、房产租赁、供应链贸易， 辅以物业管理、酒店餐饮和广告信息。 1.商业零售 公司位于福建省福州市，是福建省知名的百货连锁企业。主力门店位于福州东街口商圈，地 理位置竞争优势明显。公司百货零售业态的经营模式主要为自营模式和联营模式，联营销售占比 在 96%以上。联营模式下，由供应商提供商品在公司指定区域设立品牌专柜，由供应商的销售人员 负责销售；在商品尚未售出的情况下，该商品仍属供应商所有，公司不承担该商品的跌价损失及 其他风险；在商品售出后公司按企业会计准则的规定确认销售收入并结转销售成本，供应商按售 价扣除与公司约定的分成比例开具发票给公司结算货款。自营模式下，由公司直接采购商品，验 收入库后纳入库存管理，公司负责商品的销售，承担商品所有权上的风险和收益，其利润来源于 公司的购销差价。在自营模式与联营模式下，公司与供应商长期维持良好的合作关系，拥有较强 的品牌集合能力和稳定的供应商渠道。 2.商业地产开发 公司商业地产开发主要以综合购物中心为主，与五星级酒店、超市、影院、KTV、餐饮等共同 组成商业综合体进行运营。其利润主要来源于百货商场和酒店等业态的运营收入以及商铺、SOHO、 写字楼、住宅等商品房的出售收入。公司目前在开发的商业地产项目包括兰州国际商贸中心项目 和福安东百广场项目。在未来几年，公司将立足兰州、立足福安，创造局部竞争优势。 （二）报告期内行业情况 报告期内，国内实体经济增长乏力，一定程度上影响零售行业的发展。为适应经济发展新常 态，推动实体零售创新转型，国务院办公厅于 2016 年 11 月发布《关于推动实体零售创新转型的 意见》，对实体零售企业加快结构调整、创新发展方式、促进跨界融合、提升商品和服务的供给 能力及效率作出部署，在政策方面为零售行业未来发展提供了空间与机遇。此外，伴随“新零售” 时代的开启，零售行业亦将面临更深层次调整、产业优化等转型升级的压力和挑战。公司将加快 转型升级步伐，逐步将“购物中心”经营理念融入到零售业务中，发挥其在场景和体验方面的优 势，通过精准客户定位等精细化管理，满足消费升级的需要，提高公司的市场竞争力。 报告期内，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求、抑制投机是房地产政策的主要方向。 2016 年各类需求持续释放，市场成交量显著回升，商品房销售面积、销售额创新高，楼市价格呈 上涨态势。根据国家统计局数据显示，2016 年全国商品房销售面积为 157,349 万平方米，同比增 长 22.5%，商品房销售额为 117,627 亿元，同比增长 34.8%；土地市场方面，2016 年全国土地出让 面积共计 20.82 万公顷，同比下降 5.9%，合同成交价款为 3.56 万亿元，同比增长 19.3%，呈现量 跌价升走势。热点城市房价的过快上涨推高了房地产市场运行风险，为促进房地产市场平稳健康 发展，涨幅过大的一、二线城市出台相应调控政策，抑制投资投机性需求，三、四线城市政策则 主要以去库存为目标。 10 / 157 2016 年年度报告 二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 √适用 □不适用 （一）报告期末存货较上期增加 30,386.06 万元，主要为兰州国际商贸中心项目、福安东百广 场项目本期工程投入 102,321.82 万元，同时实现销售收入结转成本 74,486.51 万元。 （二）报告期末其他流动资产较上期减少 16,309.81 万元，主要为公司购买的短期保本型理财 产品减少 12,000 万元，兰州国际商贸中心项目、福安东百广场项目商品房预售款预征税费减少 4,758.11 万元。 （三）报告期末无形资产较上期增加 38,936.90 万元，主要为公司新增物流仓储佛山乐平项目、 北京亦庄项目、佛山芦苞项目土地使用权。 三、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 （一）管理优势 公司深耕百货零售行业多年，零售管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的 合作关系，拥有较强的品牌集合能力和稳定的供应商渠道。报告期公司引入的物流管理团队在物流 仓储领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，管理团队之专业优势将奠定公司未来 发展的基础。 （二）区位优势 公司主力门店（东百东街店、东方东街店）位于福州市商业中心东街口商圈，与中国十大历史 文化名街“三坊七巷”相邻，人流量较大，地理位置优越。东百大厦B楼改扩建完工后，两家门店将 连通为一座经营面积逾12万㎡的商业综合体，伴随南街改造项目的完成及地铁1号线的开通，东街口 商圈的区位优势将成为公司销售业绩增长的最佳保障。 （三）政策优势 福建在海峡西岸经济区中居主体地位，具有对台交往的独特优势，同时被定位为“21世纪海上 丝绸之路核心区”，加之中国(福建)自由贸易试验区已于2015年4月挂牌，上述政策将推动福建区域 整体经济的发展，对公司未来发展也将起到至关重要的促进作用。 11 / 157 2016 年年度报告 第四节 经营情况讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2016 年，国际经济复苏依然缓慢，面对极为不利的外部宏观经济环境，国内经济下行压力逐 步缓解，总体运行缓中趋稳、稳中向好。国内经济结构持续优化，消费对经济的贡献率持续上升。 根据国家统计局数据显示，全年社会消费品零售总额为 332,316 亿元，同比增长 10.4%（扣除 价格因素实际增长 9.6%），同比增速虽继续下降，但下降趋势已有所放缓；其中，全国网上零售 额为 51,556 亿元，同比增长 26.25%。2016 年全国居民人均可支配收入为 23,821 元，同比增长 8.4%， 增速虽有下滑，但消费信心指数经过上半年的波动后已稳步回升。公司在电商冲击、竞争加剧及 经营成本攀升的多重压力下，立足商业零售主业的同时积极寻求转型，报告期内大力拓展物流仓 储业务，现已形成商业零售、商业地产及物流仓储三大业务并驾齐驱的发展格局。 报告期内业务经营情况如下： （一）商业零售业务 报告期内，公司始终以年度经营计划为指导，通过调整定位，加大多元化业态比例，加强餐 饮、休闲娱乐、儿童游乐等配套品牌资源储备，不断优化商业零售业态；同时，聘请专业机构对 各门店的转型升级进行商业布局规划和空间环境设计，有效改善购物环境；此外，为进一步提升 顾客的购物体验，开展各类特色的聚客性营销活动，激发客户的消费热情，增强客户粘性和忠诚 度。 东百东街店在外围围挡施工及交通不便的环境下，通过“超级乐周末、购物享免单”、“双 倍积分”等营销策略，锁定核心客群，VIP 数量和消费占比实现同时增长，全年业绩同比虽有下滑， 但单店市场份额仍领先于全省百货同行。 东方东街店在巩固国际名品、国际二线精品等核心品类的基础上，全力打造福州首个艺术美 学百货，全年举办多场“文创集市”活动，呈现东方文化美学，使异业资源整合更加多元化。 东百元洪店经历近四个月的整店闭馆重装，报告期末盛大开业。重新定位的 Young Home 东百 元洪城以“年轻人、年轻家庭”为目标客群，以“潮流、酷炫、好玩”为出发点，全力打造福建 首创的“主题情景式街区”，塑造福州潮玩新地标，全面向购物中心转型。 厦门蔡塘店于报告期完成了开业以来首轮业态调整工作，不断强化“公园、儿童、家庭”主 题概念，组织多档主题活动，拉动亲子家庭与年轻人到店观展互动，不断提升知名度和美誉度， 实现区域差异化竞争。 东百爱琴海店自 2015 年 9 月开业以来，已顺利度过培育期。 （二）商业地产业务 报告期，兰州国际商贸中心项目的各项工作进展顺利，写字楼及 SOHO 验收并交付使用；公司 积极与多家专业机构合作，组织多轮商业规划布局方案研讨会及主力商户需求调研工作，基本完 成兰州中心商业的市场调研、项目定位、业态规划、品牌落位、主次力店意向洽谈等工作，并于 敦煌召开了全球招商大会。 福安东百广场项目于报告期完成了住宅一期的工程建设及中轴景观开放工作，2#、11#楼已顺 利交房，住宅二期按计划开展主体结构施工建设工作；福安商业管理团队顺利组建并如期完成前 期调研及基础规划工作，商业广场于上半年开始全面施工。 东百大厦 B 楼改扩建项目实现全面封顶，完成与地铁 1#线连接口施工及地上部分砌体工程， 并基本完成相关商业布局规划和空间环境设计工作。 12 / 157 2016 年年度报告 （三） 物流仓储业务 报告期公司成功转型物流仓储业务，与前安博管理团队合作致力于物流仓储的开发、运营和 管理。2016 年度公司已先后通过收购股权、购买资产及竞买等方式取得位于广东、北京、天津的 四宗仓储用地，项目占地面积共计达 60 万㎡，可租赁面积约 46.8 万㎡。 二、报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 300,989.89 万元，较上期增长 85.09%，其中主营业务收入实现 292,940.34 万元，较上期增长 102.30%，其他业务收入实现 8,049.55 万元，较上期下降 54.82%； 主营业务收入中房地产销售收入及供应链贸易执行收入系报告期新增收入，分别实现收入 123,748.40 万元及 32,965.34 万元，百货零售收入完成 122,148.13 万元，较上期下降 12.59%。 营业毛利实现 75,739.81 万元，较上期增长 98.97%；归属上市公司股东的净利润实现 10,104.67 万元，较上期增长 104.66%；归属上市公司股东的扣除非经营性损益的净利润实现 10,366.45 万元， 较上期增长 634.60%。 (一) 主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:万元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 300,989.89 162,619.68 85.09 营业成本 225,250.09 124,553.17 80.85 销售费用 19,784.08 24,279.94 -18.52 管理费用 9,782.65 7,381.43 32.53 财务费用 227.58 274.62 -17.13 经营活动产生的现金流量净额 -2,982.05 -8,407.16 64.53 投资活动产生的现金流量净额 -31,634.87 -50,889.43 37.84 筹资活动产生的现金流量净额 17,087.58 66,291.48 -74.22 单位：元 币种：人民币 本期发生额 上期发生额 变动比例（%） 项目 收入 成本 收入 成本 收入 成本 主营业务 292,940.34 223,587.95 144,803.03 124,544.81 102.30 79.52 其他业务 8,049.55 1,662.14 17,816.65 8.36 -54.82 19,782.06 合计 300,989.89 225,250.09 162,619.68 124,553.17 85.09 80.85 近年来，公司一直致力于从传统百货零售业态向购物中心业态转型延伸，多元化租赁收入在 营业收入中的比重逐年增长，报告期公司根据实际情况将在其他业务收入中核算的租赁收入及物 管收入调整至主营业务收入中核算，并将与该收入配比的租赁费用、物业成本调整至主营业务成 本中核算。现将同期调整可比口径变动情况如下： 单位：万元 币种：人民币 本期 同期调整成可比口径 变动比例（%） 项目 收入 成本 收入 成本 收入 成本 主营业务 292,940.34 223,587.95 154,959.03 128,896.11 89.04 73.46 13 / 157 2016 年年度报告 其他业务 8,049.55 1,662.14 7,660.65 8.36 5.08 19,782.06 合计 300,989.89 225,250.09 162,619.68 128,904.47 85.09 74.74 1. 收入和成本分析 √适用 □不适用 (1) 主营业务分行业、分产品、分地区情况 单位:万元 币种:人民币 主营业务分行业情况 营业收入 营业成本 毛利 毛利率比上年增减 分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 率（%） （%） 减（%） 减（%） 房地产销售 123,748.40 74,486.51 39.81 百货零售 122,148.13 107,443.42 12.04 -12.59 -11.09 减少 1.48 个百分点 供应链贸易 32,965.34 32,607.20 1.09 房产租赁 10,222.74 5,844.18 42.83 537.08 460.79 增加 7.78 个百分点 物业管理 2,589.63 2,581.80 0.30 18.21 22.60 减少 3.57 个百分点 酒店餐饮 1,133.79 608.23 46.35 6.90 23.07 减少 7.05 个百分点 广告信息 132.31 16.61 87.45 -37.04 -70.97 增加 14.67 个百分点 合计 292,940.34 223,587.95 23.67 102.30 79.52 增加 9.68 个百分点 主营业务分地区情况 营业收入 营业成本 毛利率 分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 毛利率比上年增减（%） （%） 减（%） 减（%） 福州地区 162,079.63 144,489.49 10.85 19.49 24.15 减少 3.34 个百分点 兰州地区 103,333.98 59,648.52 42.28 福安地区 20,641.96 15,110.93 26.80 厦门地区 6,031.94 4,222.78 29.99 -27.85 -47.83 增加 26.81 个百分点 莆田地区 767.68 59.10 92.30 -4.60 -8.16 增加 0.30 个百分点 北京地区 85.15 57.13 32.90 合计 292,940.34 223,587.95 23.67 102.30 79.52 增加 9.68 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 √适用 □不适用 ①主营业务分行业和分产品情况的说明： 报告期公司百货门店将在其他业务收入中核算的租赁及物管收入调整至主营业务收入中核算， 并将与该收入配比的费用调整至主营业务成本中核算，因此造成房产租赁及物业管理收入、成本 及毛利率较上期变动幅度较大，同期调整可比口径如下表： 单位：万元 币种：人民币 14 / 157 2016 年年度报告 营业收入 营业成本 毛利 分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 毛利率比上年增减（%） 率（%） 减（%） 减（%） 房地产销售 123,748.40 74,486.51 39.81 百货零售 122,148.13 107,443.42 12.04 -12.59 -11.09 减少 1.48 个百分点 供应链贸易 32,965.34 32,607.20 1.09 房产租赁 10,222.74 5,844.18 42.83 -11.40 11.12 减少 11.59 个百分点 物业管理 2,589.63 2,581.80 0.30 7.31 15.26 减少 6.88 个百分点 酒店餐饮 1,133.79 608.23 46.35 6.90 23.07 减少 7.05 个百分点 广告信息 132.31 16.61 87.45 -37.04 -70.97 增加 14.67 个百分点 合计 292,940.34 223,587.95 23.67 89.04 73.46 增加 6.86 个百分点 A.报告期公司完成主营业务收入 292,940.34 万元，调为可比口径后较上期增长 89.04%，具体 情况如下： a.房地产销售收入及供应链贸易执行收入系本期公司新增收入，报告期分别实现收入 123,748.40 万元及 32,965.34 万元； b.百货零售完成销售 122,148.13 万元，较上期减少 12.59%，主要是主力门店东百东街店、东 方东街店持续受地铁施工交通围堵、东百 B 楼改扩建工程施工、东百元洪店业态转型闭店重装等 因素影响销售下降。 c.房产租赁收入、广告信息收入受东百元洪店业态转型闭店重装影响，收入较上期分别减少 11.4%、37.04%。 B. 报告期公司主营业务毛利率为 23.67%，较上期增加 6.86%，具体情况如下： a.新增房地产业务毛利率为 39.81%，高于公司主营业务平均毛利率；新增供应链贸易业务毛 利率因其行业特点，实际毛利率为 1.09%； b.百货零售业务毛利率为 12.04%，较上期减少 1.48%，主要是公司促销力度加大以及受商品 结构变化影响所致； c. 房产租赁毛利率为 42.83%，较上期减少 11.59%，主要是报告期新增东百爱琴海店的租赁 毛利率偏低； d.物业管理毛利率为 0.3%，较上期减少 6.88%，主要是报告期营改增后水电费入账口径变化 影响毛利率降低、新增东百爱琴海店及兰州物业毛利率较低； e.广告信息毛利率为 87.45%，较上期增加 14.67%，主要是人工成本核算科目调整。 ②主营业务分地区情况的说明: 将同期数据调整可比口径如下表： 单位:万元 币种：人民币 营业收入比 营业成本 毛利率 毛利率比上年增减 分地区 营业收入 营业成本 上年增减 比上年增 （%） （%） （%） 减（%） 福州地区 162,079.63 144,489.49 10.85 13.75 20.70 减少 5.13 个百分点 厦门地区 6,031.94 4,222.78 29.99 -48.32 -53.71 增加 8.17 个百分点 15 / 157 2016 年年度报告 A.报告期福州地区完成主营业务收入 162,079.63 万元，较上期增加 13.75%，主要是新增供应 链贸易执行收入； B.报告期公司兰州地区、福安地区分别完成主营业务收入 103,333.98 万元、20,641.96 万元， 主要是新增房地产销售收入。 C.报告期公司厦门地区完成主营业务收入 6,031.94 元，较上期减少 48.32%，主要是公司于 2015 年 8 月关闭厦门明发店减少主营业务收入。 (2) 成本分析表 单位：万元 分行业情况 本期金 上年同 本期占 额较上 成本构 上年同期金 期占总 情况 分行业 本期金额 总成本 年同期 成项目 额 成本比 说明 比例(%) 变动比 例(%) 例(%) 主力门店东百东街 店、东方东街店持 续受地铁施工交通 围堵、东百 B 楼改 百货零售 百货成本 107,443.42 48.06 120,845.32 97.02 -11.09 扩建工程施工、东 百元洪店业态转型 闭店重装等因素影 响销售下降，相应 的成本也下降。 房地产销售 建造成本 74,486.51 33.31 供应链贸易 贸易成本 32,607.20 14.58 房产租赁 房产成本 5,844.18 2.61 1,042.13 0.84 460.79 物业管理 物业成本 2,581.80 1.16 2,105.93 1.69 22.60 酒店餐饮 酒店成本 608.23 0.27 494.22 0.40 23.07 人工成本核算科目 广告信息 广告成本 16.61 0.01 57.21 0.05 -70.97 调整 合计 223,587.95 100.00 124,544.81 100.00 79.52 成本分析其他情况说明 √适用 □不适用 因房产租赁成本、物业管理成本的核算与同期口径略有差异，现将同期数据调整可比口径如下表： 单位：万元 币种：人民币 本期占 上年同期 上年同 本期金额 成本 总成本 金额（调 期占总 较上年同 分行业 构成 本期金额 情况说明 比例 成同比口 成本比 期变动比 项目 (%) 径） 例(%) 例(%) 房产 新增东百爱琴海店的 房产租赁 5,844.18 2.61 5,259.39 4.08 11.12 成本 租赁成本 16 / 157 2016 年年度报告 新增东百爱琴海店及 物业 兰州物业的成本、营改 物业管理 2,581.80 1.16 2,239.97 1.74 15.26 成本 增后入账口径变化新 增水电费成本 (3) 主要销售客户及主要供应商情况 √适用 □不适用 ①房地产销售前五名客户销售额 9,767.63 万元，占房地产年度销售总额 7.89%；其中前五名 客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。 ②百货零售主力顾客群一般为个人消费者，无法统计前五名客户情况。 ③供应链贸易销售前五名客户销售额 27,426.48 万元，占供应链贸易年度销售总额 83.20%； 其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。 ④房地产前五名供应商采购额 54,200.23 万元，占房地产年度采购总额 61.74%；其中前五名 供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。 ⑤百货零售前五名供应商采购额 25,043.25 万元，占百货年度采购总额 23.31%；其中前五名 供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。 ⑥供应链贸易前五名供应商采购额 23,660.85 万元，占供应链贸易年度采购总额 68.35%；其 中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 元，占年度采购总额 0%。 2. 费用 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动金额 变动比例% 说明 报告期将与租赁收入匹配的租赁 销售费用 19,784.08 24,279.94 -4,495.86 -18.52 费用调整至主营成本核算，同期 调为可比口径后，基本持平。 公司新增合并范围子公司的员工 管理费用 9,782.65 7,381.43 2,401.22 32.53 薪酬增加、营改增后税费报表列 示项目调整。 财务费用 227.58 274.62 -47.04 -17.13 公司贷款利率下降。 合计 29,794.31 31,935.99 -2,141.68 -6.71 3. 现金流 √适用 □不适用 单位: 万元 币种: 人民币 项 目 本期金额 上期金额 变动金额 变动比例% 经营活动产生的现金流量净额 -2,982.05 -8,407.16 5,425.11 64.53 投资活动产生的现金流量净额 -31,634.87 -50,889.43 19,254.56 37.84 筹资活动产生的现金流量净额 17,087.58 66,291.48 -49,203.90 -74.22 现金及现金等价物净增加额 -17,529.34 6,994.90 -24,524.24 -350.60 17 / 157 2016 年年度报告 变动原因： ⑴经营活动产生的现金流量净额较上期增长 64.53%，主要是报告期兰州国际商贸中心项目、 福安东百广场项目商品房预售款较上期增加；投入兰州国际商贸中心项目、福安东百广场项目及 代垫兰州友谊饭店、七里河拆迁安置款较上期增加；新增供应链贸易及物流仓储业务经营活动净 流出增加。 ⑵投资活动产生的现金流量净额较上期增长 37.84%，主要是报告期购买保本型理财产品及股 票投资收到的净额较上期增加；东百 B 楼项目建设及商场装修投入较上期减少；新增物流仓储业 务投资较上期增加。 ⑶筹资活动产生的现金流量净额较上期减少 74.22%，主要是上期公司收到非公开发行股票募集 资金并分配股利，报告期无此事项。 (二) 非主营业务导致利润重大变化的说明 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 项 目 本期金额 上期金额 变动金额 变动比例% 变动原因 公允价值变 公司股票投资市值变动收益较 -187.19 992.40 -1,179.59 -118.86 动收益 上期减少。 公司股票投资取得的收益较上 投资收益 942.91 3,018.93 -2,076.02 -68.77 期减少。 营业外收入 607.04 1,706.19 -1,099.15 -64.42 公司不需付款项较上期减少。 子公司东百元洪店业态转型重 营业外支出 1,672.64 969.73 702.91 72.49 装，一次性处置商场装修损失。 (三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用 1. 资产及负债状况 单位：万元 本期期 上期期 本期期末 末数占 末数占 本期期末 金额较上 项目名称 总资产 上期期末数 总资产 情况说明 数 期期末变 的比例 的比例 动比例（%） （%） （%） 以公允价值计 量且其变动计 3,889.10 0.67 8,276.02 1.57 -53.01 公司股票投资减少。 入当期损益的 金融资产 兰州国际商贸中心项目预售商 应收票据 120.00 0.02 -100.00 品房定金收取的银行承兑汇票 到期收回。 应收账款 1,005.77 0.17 261.96 0.05 283.94 应收租户租金、物业费增加。 兰州国际商贸中心项目和福安 预付款项 731.82 0.13 2,125.21 0.40 -65.56 东 百 广 场 项 目 预 付 工 程 款 减 少。 18 / 157 2016 年年度报告 厦门蔡塘店和东百爱琴海店新 增租赁押金 1,780.26 万元；新 增供应链贸易业务采购保证金 其他应收款 18,906.88 3.24 14,245.87 2.69 32.72 1,052.93 万元；新增兰州国际 商贸中心项目代垫拆迁款 1,713.17 万元。 一年内到期的 一年内到期的长期待摊费用增 143.89 0.02 7.52 0.00 1,813.43 非流动资产 加。 公司持有的短期保本型理财产 品、结构性存款减少 1.2 亿元。 其他流动资产 11,456.22 1.96 27,766.04 5.25 -58.74 兰州国际商贸中心项目、福安 东百广场项目商品房预售款预 征税费减少 4,758.11 万元。 公司新增物流仓储业务北京亦 庄项目一期已运营，相关的房 投资性房地产 19,765.75 3.39 13,698.34 2.59 44.29 屋和土地转入投资性房地产核 算。 公司新增物流仓储佛山乐平项 无形资产 39,079.28 6.70 142.38 0.03 27,347.17 目、北京亦庄项目、佛山芦苞 项目土地使用权。 公司为归还到期的短期融资券 短期借款 57,150.00 9.80 16,600.00 3.14 244.28 增加短期借款。 应付账款 34,296.52 5.88 15,232.36 2.88 125.16 公司房地产业务实现销售预估 预收账款 70,293.01 12.05 102,545.91 19.40 -31.45 工程款增加以及相应的所得税 应交税费 11,531.93 1.98 3,752.14 0.71 207.34 及土地增值税增加。 长期借款增加相应计提的利息 应付利息 265.59 0.05 39.19 0.01 577.70 增加。 公司发行的短期应付债券到期 其他流动负债 40,760.98 7.71 -100.00 还本付息。 为归还到期的短期融资券增加 长期借款 83,372.00 14.29 56,295.00 10.65 48.10 长期借款。 公司收到福州市地铁公司地铁 递延收益 3,000.00 0.51 出入口及风亭占用尚未投入使 用的新 B 楼营业面积的补偿款。 其他非流动负 5,028.45 0.86 公司新增黄金租赁业务 债 股本 89,822.91 15.40 44,911.46 8.49 100.00 公 司 实 施 资 本 公 积 金 转 增 预 案，向全体股东每 10 股转增 10 股,增加股本 44,911.46 万元， 资本公积 12,741.28 2.18 57,653.64 10.90 -77.90 同时减少资本公积 44,911.46 万元。 19 / 157 2016 年年度报告 (四) 行业经营性信息分析 √适用 □不适用 商业零售行业： 公司商业零售业务主要集中于福建市场，近年来受多项惠闽政策推动，福建省消费品市场总 体运行平稳。根据福建省统计局数据显示，2016 年全省实现社会消费品零售总额 11,675 亿元，同 比增长 11.1%，全省居民人均可支配收入达 27,608 元，同比增长 8.7%，全省消费品零售总额及居 民人均可支配收入增速均高于全国。公司旗下零售门店主要位于福州，区域内竞争对手包括大洋 百货、万达百货、天虹商场、王府井及泰禾广场等。 房地产行业： 公司目前已开发的商业地产项目分别是位于西部战略城市甘肃兰州的兰州国际商贸中心项 目及位于福建福安的福安东百广场项目。 报告期内，兰州市房地产市场发展平稳，成交量创历史最高，全年累计实现销售商品房 883.9 万平方米，较 2015 年增长 30.7%；销售金额 798 亿元，较 2015 年增长 40%；商品房成交均价 9029 元/㎡，较 2015 年增长 7.2%，房价稳中有增；库存去化周期约 16 个月。兰州国际商贸中心项目位 于兰州市七里河区西站商圈，全部为商业，项目突出商贸特点、时代特征和超前意识，具有城市 地标风格。项目建成后将是我国西北地区规模宏大、档次最高、业态较全、功能配套完善，集办 公、购物、酒店、金融、餐饮、娱乐等元素为一体的城市商业综合体，将成为兰州新地标、新名 片。 2016 年，福安市房地产市场略显回暖，量升价稳，政策方面暂未受一、二线城市影响，整体 市场基调仍以去库存为主，全年累计实现销售面积 31.37 万平方米，销售金额 22.09 亿元。福安 东百广场项目位于福安新中心，集高端住宅、大型商超、五星酒店、购物中心、儿童乐园、星级 影院、美食广场为一体的城市综合体，建成后将成为闽东北地区最大的住宅、商业综合体。 20 / 157 2016 年年度报告 房地产行业经营性信息分析 1. 报告期内房地产储备情况 □适用 √不适用 2. 报告期内房地产开发投资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 在建项目/ 项目规划 项目用地 总建筑面 序 新开工项 计容建筑 在建建筑面 已竣工面积 报告期实 地区 项目 经营业态 面积(平 积(平方 总投资额 号 目/竣工项 面积(平 积(平方米) (平方米) 际投资额 方米) 米) 目 方米) 兰州国际商贸 1 甘肃兰州 商业 在建项目 72,541 425,025 587,434 162,002 425,432 610,000 67,295.72 中心 2 福建福安 福安东百广场 住宅、商业 在建项目 122,491 349,457 442,463 114,251 190,530 258,000 35,026.10 合计 195,032 774,482 1,029,897 276,253 615,962 868,000 102,321.82 3. 报告期内房地产销售情况 √适用 □不适用 序 权益比 可供出售面 本期预售面 已预售面积 本期预售金 累计预售金 本期结算面 累计结算面 地区 项目 经营业态 号 重(%) 积(平方米) 积(平方米) (平方米) 额(万元) 额(万元) 积(平方米) 积(平方米) 兰州国际商贸 1 甘肃兰州 51 商业 237,705.44 16,829.45 105,030.10 29,351.21 193,874.40 64,023.55 64,023.55 中心 住宅、商 2 福建福安 福安东百广场 100 153,378.68 74,743.08 98,386.51 56,369.07 74,336.55 27,661.73 27,661.73 业 合计 391,084.12 91,572.53 203,416.61 85,720.28 268,210.95 91,685.28 91,685.28 上述可供出售面积指已取得预售许可证面积。 21 / 157 2016 年年度报告 报告期内公司房地产项目部分竣工交房，预售结转实现营业收入 123,748.40 万元,报告期末未 结算的预收账款为 62,098.59 万元。具体经营情况如下： 序 营业收入 营业成本 项目名称 地区 经营业态 毛利率（%） 号 (万元) (万元) 1 兰州国际商贸中心 甘肃兰州 商业 103,106.44 59,377.18 42.41 2 福安东百广场 福建福安 住宅 20,641.96 15,109.33 26.80 合 计 123,748.40 74,486.51 39.81 ①报告期公司房地产项目为首次结转收入，无同期比较值。 ②报告期兰州国际商贸中心项目 SOHO、写字楼竣工交房结转收入，福安东百广场项目住宅（一 期）2#楼、11#楼竣工交房结转收入。 ③报告期兰州国际商贸中心项目销售产品为写字楼、SOHO，因此毛利率较高；福安东百广场项 目销售产品为住宅，因此毛利率较低。 4. 报告期内房地产出租情况 □适用 √不适用 5. 报告期内公司财务融资情况 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 项目 期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 福安东百广场项目 85,004.83 5.51 4,727.37 兰州国际商贸中心项目 101,162.11 6.15 6,114.64 合计 186,166.94 5.87 10,842.01 零售行业经营性信息分析 1. 报告期末已开业门店分布情况 √适用 □不适用 自有物业门店 租赁物业门店 地区 经营业态 门店数量 建筑面积(万平米) 门店数量 建筑面积(万平米) 福州地区 购物中心/百货 2 7.06 3 15.73 厦门地区 购物中心/百货 1 4.10 序 经营 门店 建筑面积 物业 租赁 地区 地址 开业时间 号 业态 名称 （平方米） 权属 期限 百货 福州 东百 福州市鼓楼区八一 1 36,778.28 1957 年 11 月 自有 / 商场 地区 东街店 七北路 84 号 百货 福州 东方 鼓楼区杨桥东路 8 2 33,868.71 2004 年 3 月 自有 / 商场 地区 东街店 号 购物 福州 东百 福州市台江区台江 3 79,112.00 2007 年 5 月 租赁 10 年 中心 地区 元洪店 路 95 号 22 / 157 2016 年年度报告 福建省福州市仓山 百货 福州 东百爱 4 区浦上大道 198 号 45,347.00 2015 年 9 月 租赁 20 年 商场 地区 琴海店 红星国际广场 福州市台江区八一 购物 福州 东方 5 七中路群升国际 E 32,798.43 2008 年 12 月 租赁 15 年 中心 地区 群升店 地块之 E2 楼 厦门市湖里区吕岭 购物 厦门 厦门蔡 6 路 1068 号蔡塘社区 41,026.72 2014 年 9 月 租赁 20 年 中心 地区 塘店 发展中心 注：（1）东百元洪店原租赁面积为96,381.68平方米，出租方分别为福建元洪房地产有限公司、 福建五丰大商场有限公司及福建大丰投资集团有限公司。2014年9月，公司与福建元洪房地产有限公 司就物业续租事项签署了《元洪城购物广场租赁补充合同书》，约定：租赁面积为79,112平方米；续 租期限为10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止。其余17,269.68平方米于原合同到期日止不 再与福建五丰大商场有限公司及福建大丰投资集团有限公司续租。 （2）东方群升店原合同面积为33,787.43平方米,2015年8月26日经双方协商达成一致意见,同意 东方群升店将其中建面为989平方米的商铺归还给福建群升置业有限公司,由其自行负责对外招租、 收租事宜。 2．门店变动情况 报告期内无门店变动情况。 3. 门店店效情况 （1）报告期门店零售收入情况 报告期零售收入 上年同期零售收 同比增减 年零售收入坪效 地区 经营业态 （万元） 入（万元） （%） （元/㎡） 百货商场 101,395.83 102,037.78 -0.63 20,174.24 福州地区 购物中心 18,746.95 30,149.70 -37.82 10,634.50 购物中心 2,005.35 2,301.82 -12.88 16,619.81 厦门地区 百货商场 5,247.63 -100.00 / ① 福州地区购物中心零售收入较上期下降37.82%，主要是受东百元洪店业态转型闭店重装调整 影响。 ②厦门地区百货商场零售收入较上期下降 100%，主要是公司于 2015 年 8 月 10 日关闭厦门明发 店。 （2）报告期门店租赁收入情况 报告期租赁收 上年同期租赁 年租赁收入坪 地区 经营模式 同比增减（%） 入（万元） 收入（万元） 效（元/㎡） 百货商场 1,998.00 1,613.28 23.85 994.29 福州地区 购物中心 4,155.48 5,862.53 -29.12 706.74 百货商场 4,155.48 256.533 -100.00 厦门地区 购物中心 3,216.43 3,001.08 7.18 1,477.57 ①上述数据已合并抵消关联方收入，不含莆田地区及物流仓储业务的租赁收入。 ②福州地区购物中心、厦门地区百货商场店租赁收入下降原因同上。 23 / 157 2016 年年度报告 （3）报告期门店租金成本情况 建筑面积 报告期租金 年租金水平 地区 经营业态 （平方米） （万元） （元/㎡） 购物中心 111,910.43 4,440.21 412.69 福州地区 百货商场 45,347.00 1,018.40 224.58 厦门地区 购物中心 41,026.72 1,565.58 381.60 4.零售业务分类别情况 单位：万元 币种：人民币 营业收 营业成 主营收 毛利率 入比上 本比上 毛利率比上 项目 入占比 营业收入 营业成本 （%） 年增减 年增减 年增减（%） （%） （%） （%） 减少 1.48 百货零售 41.70 122,148.13 107,443.42 12.04 -12.59 -11.09 个百分点 减少 1.60 其中：福州地区 41.02 120,142.78 105,605.08 12.10 -9.11 -7.43 个百分点 减少 1.40 其中：联营模式 39.61 116,029.26 101,333.26 12.67 -8.92 -7.43 个百分点 减少 1.82 其中：服装 20.65 60,494.77 50,753.96 16.10 -4.98 -2.87 个百分点 减少 1.34 首饰 12.62 36,975.94 34,646.01 6.30 -12.07 -10.80 个百分点 减少 2.05 其中：厦门地区 0.68 2,005.35 1,838.35 8.33 -73.44 -72.83 个百分点 减少 2.10 其中：联营模式 0.67 1,968.64 1,804.82 8.32 -73.31 -72.69 个百分点 报告期厦门地区的零售收入下降主要是公司于 2015 年 8 月关闭厦门明发店。 5. 自营模式下商品采购与存货情况说明 （1）商品货源情况：自营商品主要从厂商、代理商处采购。 （2）采购团队情况：公司设立营运管理部门，并根据经营品类，下设化妆营运部、超市营运部 全面负责自营商品的采购。 （3）前五名供应商的供货比例：公司前五名供应商的供货金额为 2,992.99 万元，占自营采购 成本的 72.74%。公司自营商品主要为部分品牌化妆品及烟酒商品，故供应商较为集中。 （4）存货管理政策：公司制定安全库存管理政策，进行存货周转率控制，定期对库存商品进行 分析，并分别按照淡旺季销售计划进行备货管理。 （5）对滞销商品及过期商品的处理政策及减值计提政策：针对滞销商品，公司区分不同情况采 取退换货、折价销售处理等政策。具体存货减值计提政策详见第十一节、第五项、第 11 点“存货” 说明。 6. 与零售行业特点相关的费用项目及变化分析 单位：万元 币种：人民币 项目 本期数 上年同期数 变动金额 变动比例（%） 员工薪酬 7,641.48 6,941.84 699.64 10.08 租金及物管费用 2,225.40 2,444.31 -218.91 -8.96 广告宣传及促销费 2,501.01 2,402.85 98.16 4.09 24 / 157 2016 年年度报告 装修费摊销 2,686.47 3,157.04 -470.57 -14.91 注：同期数据已调为可比口径。 7.其他说明 √适用 □不适用 公司主要客户为中高端消费人群,实行 VIP 会员管理制,截止报告期末共有会员约 46 万人，其 中男女客户比例约为 33：67；会员消费占比为 58.10% (五) 投资状况分析 1. 对外股权投资总体分析 (1) 重大的股权投资 √适用 □不适用 ①根据公司 2016 年 1 月 18 日第八届董事会第十三次会议审议通过，公司因经营发展需要，以 自有资金投资 9,000 万元与睿信投资共同设立“福建东百睿信资产管理有限公司”。东百睿信注册 资本为 10,000 万元，公司占 90%的股权。2016 年 10 月公司以现金方式收购睿信投资持有的东百睿 信 10%的股份,收购价格为 920 万元,本次交易完成后,公司持有东百睿信 100%股权。 ②根据公司 2016 年 3 月 2 日第八届董事会第十四次会议审议通过，公司以自有资金投资 510 万 元与平潭知年股权投资管理合伙企业（有限合伙）共同设立“福建东百供应链管理有限公司”。东 百供应链注册资本为 1,000 万元，公司占 51%的股权。 ③根据公司 2016 年 9 月 15 日第八届董事会第二十次会议审议通过，公司以自有资金投资 8,100 万元与睿信投资共同设立“东百瑞兴资本管理有限公司”。东百瑞兴注册资本为 9,000 万元，公司 占 90%的股权。 ④根据公司 2016 年 3 月 2 日第八届董事会第十四次会议审议通过，子公司东百睿信于 2016 年 3 月 2 日以现金方式收购红信资本管理有限公司持有的西藏红坤 88%股权，股权转让价格为 11,446,898.40 元。公司 2016 年 3 月 15 日开始将西藏红坤及其下属子公司纳入合并报表范围。 根据公司 2016 年 12 月 26 日第八届董事会第二十三次会议审议通过，东百睿信与李萱于 2016 年 12 月 30 日签订《股权转让协议书》，东百睿信以人民币 1,682,474.97 元的价格收购李萱持有的 西藏红坤 12%的股权，收购完成后，西藏红坤将成为公司全资子公司。西藏红坤已于 2017 年 1 月 9 日完成工商变更。 ⑤根据公司 2016 年 10 月 28 日第八届董事会第二十一次会议审议通过，子公司平潭信汇受让福 建万达集团有限公司持有的烜达丰胜 100%股权，股权转让价格为 202,967,718.79 元。公司 2016 年 10 月 28 日开始将烜达丰胜及其下属子公司纳入合并报表范围。 (2) 以公允价值计量的金融资产 √适用 □不适用 ①证券投资情况 占期末证 序 证券 证券代 证券 最初投资金额 持有数量 期末账面价 报告期损益 券总投资 号 品种 码 简称 （元） （股） 值（元） （元） 比例(%) 雅戈 1 股票 600177 35,981,669.50 2,781,900 38,890,962 100.00 1,149,329.00 尔 期末持有的其他证券投资 / 报告期已出售证券投资损益 / / / / 2,704,386.17 合计 35,981,669.50 2,781,900 38,890,962 100.00 3,853,715.17 25 / 157 2016 年年度报告 ②持有非上市金融企业股权情况 占该公 报告期所 所持对 最初投资 持有数量 司股权 期末账面 报告期损益 会计核 股份 有者权益 象名称 金额（元） （股） 比例 价值（元） （元） 算科目 来源 变动（元） （%） 福建海 可供出 峡银行 购买、 1,034,800 5,371,543 0.17 4,449,640 644,585.16 售的金 股份有 增资 融资产 限公司 合计 1,034,800 5,371,543 / 4,449,640 644,585.16 / / ③买卖其他上市公司股份的情况 报告期买入 报告期卖出 期末股 股份名 期初股份 使用的资金数量 产生的投资收 股份数量 股份数量 份数量 称 数量（股） （元） 益（元） （股） （股） （股） 东吴证劵 1,461,400 4,327,368 53,717,084.76 5,788,768 1,765,228.11 阳光城 2,750,000 17,917,850.00 2,750,000 130,632.71 雅戈尔 3,641,000 1,720,000 22,938,141.00 2,579,100 2,781,900 -2,855,266.98 常熟银行 1,000 4,280.00 1,000 6,464.69 三角轮胎 1,000 22,070.00 1,000 21,176.46 海兴电力 1,000 23,630.00 1,000 35,128.31 中国核建 1,000 3,470.00 1,000 18,263.23 玲珑轮胎 1,000 12,980.00 1,000 28,555.93 贵阳银行 1,000 8,490.00 1,000 12,013.31 合计 5,102,400 8,803,368 94,647,995.76 11,123,868 2,781,900 -837,804.23 26 / 157 2016 年年度报告 (3) 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况 委托理财情况： 单位:元 币种:人民币 是 资金来 委托 是否 计提 否 是 关 是否 委托理 报酬 源并说 合作方 委托理财 委托理财金 理财 实际收回本 实际获得收 经过 减值 关 否 联 履行 披露 财起始 确定 预计收益 明是否 名称 产品类型 额 终止 金金额 益 法定 准备 联 涉 关 披露 时间 日期 方式 为募集 日期 程序 金 交 诉 系 义务 资金 易 招商银 尚未 步步生金 保本 行兰州 2015-11 2016-1 自有资 达到 8688 保本 80,000,000 保收 588,240.00 80,000,000 588,240.00 是 否 否 是 西站支 -25 -24 金 披露 理财 益 行 限额 中国建设银 建行福 行福建省分 尚未 保本 建省分 行“乾元” 2015-12 2016-1 自有资 达到 30,000,000 保收 1,200,000.00 30,000,000 1,200,000.00 是 否 否 是 行营业 保本型人民 -16 2-15 金 披露 益 部 币 2015 年 限额 第9期 非凡资产管 保本 民生福 理 36 天安 2016-2- 2016-3 自有资 2016- 100,000,000 固定 320,547.95 100,000,000 320,547.95 是 否 否 是 州分行 赢第 087 期 16 -23 金 2-18 收益 对公款 中国民生银 行非凡资产 保本 民生福 2016-3- 2016-5 自有资 2016- 管理 35 天 100,000,000 固定 303,049.89 100,000,000 303,049.89 是 否 否 是 州分行 31 -5 金 4-6 安赢第 093 收益 期对公款 非凡资产管 保本 民生福 理 63 天安 2016-5- 2016-7 自有资 2016- 固定 483,287.67 100,000,000 455,931.76 是 否 否 是 州分行 赢第 101 期 100,000,000 24 -26 金 5-27 收益 对公 03 款 非凡资产管 保本 民生福 理 91 天安 2016-8- 2016-1 自有资 2016- 70,000,000 固定 532,287.67 70,000,000 502,158.18 是 否 否 是 州分行 赢第 111 期 4 1-3 金 8-5 收益 对公款 27 / 157 2016 年年度报告 非凡资产管 保本 民生福 理 62 天安 2016-11 2017-1 自有资 2016- 70,000,000 固定 350,767.12 是 否 否 是 州分行 赢第 126 期 -16 -17 金 11-15 收益 对公款 合计 550,000,000 3,778,180.30 480,000,000 3,369,927.78 (六) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用 单位：万元 币种：人民币 公司名称 行业性质 权益比例 注册资本 总资产 净资产 营业收入 净利润 兰州东方友谊置业有限公司 房地产开发、销售、物业管理 48.45% 20,000.00 221,099.61 32,983.30 103,474.54 19,931.87 福安市东百置业有限公司 房地产开发、销售、物业管理 100% 18,900.00 151,141.65 17,701.40 20,641.96 1,784.39 福建东百元洪购物广场有限公司 百货零售、租赁、物业管理 100% 3,000.00 19,354.07 2,753.05 24,922.09 -940.79 福建东方百货管理有限公司 百货零售、租赁 100% 8,000.00 32,572.64 9,554.31 20,843.42 256.71 厦门世纪东百商业广场有限公司 百货零售、租赁 100% 1,000.00 7,077.74 2,799.67 5,561.54 105.90 福建东百红星商业广场有限公司 百货零售、租赁 100% 1,000.00 4,476.23 843.16 22,581.95 104.20 福州东百超市有限公司 超市零售 100% 1,300.00 1,744.01 1,390.51 1,419.06 -16.28 中侨（福建）房地产有限公司 租赁、物业管理、 100% 6,452.00 16,568.45 16,346.25 1,819.95 685.96 福州百华房地产开发有限公司 租赁、物业管理、 100% 1,800.00 11,994.46 11,874.54 1,225.32 127.77 福建东百物业管理有限公司 物业管理 100% 1,000.00 3,844.67 2,123.48 4,593.47 565.14 莆田东百商业管理有限公司 租赁、物业管理 100% 200.00 2,026.98 1,803.34 832.11 408.56 福州东百广告信息有限公司 广告发布 100% 200.00 639.53 587.57 146.25 121.75 福建洲际大酒店有限公司 酒店及餐饮管理 100% 463.53 2,844.34 1,924.74 1,192.94 -461.10 兰州东百投资有限公司 对外投资 95% 6,000.00 80,511.59 5,610.59 -66.19 福建东百供应链管理有限公司 供应链贸易、综合物流服务 51% 1,000.00 6,450.82 1,015.75 32,965.34 15.75 福建东百睿信资产管理有限公司 资产管理、项目投资、管理咨询； 100% 10,000.00 54,119.00 8,922.33 100.08 -1,243.13 东百瑞兴资本管理有限公司 资产管理、项目投资、管理咨询； 90% 9,000.00 131.37 -213.43 -213.43 28 / 157 2016 年年度报告 三、 公司关于未来发展的讨论与分析 (一) 行业格局和趋势 √适用 □不适用 2016年是国家实施“十三五”规划的开局之年，也是推进供给侧结构性改革的攻坚之年，“扩大 消费需求长效机制”已纳入国家“十三五”规划研究课题之一，随着我国城镇化步伐加快、消费需 求持续增长及城乡居民消费能力稳步提升，消费对经济的拉动效应将进一步显现。 2017年，经济新常态的特征将更加明显，国内零售迎来由消费结构转型升级带来的黄金发展期， 伴随“新零售”时代的开启，零售行业将面临更深层次调整、产业优化等转型升级的压力和挑战。 随着电商零售爆发式的增长，零售商的线上消费群体规模逐步形成，已基本完成线上渠道布局，战 略重心将重回实体门店，线上消费对实体商业的冲击亦逐步减轻；消费结构亦由物质型消费向服务 型消费升级，由传统消费向新型消费转变，消费者将更加注重消费体验及互动感受。购物中心和实 体店在体验性和场景化方面的提升将从供给侧为消费升级创造条件，并将持续推动消费者向实体商 业回归。未来线上零售将更积极地拥抱线下实体，线上线下融合将成为构筑零售增长的新动力。 公司现有门店中，除直接定位为购物中心的厦门蔡塘店外，东百元洪店已完成向购物中心的全 面转型。此外，东百大厦B楼改扩建完成后东百东街店与东方东街店将连通形成逾12万㎡的商业综合 体，加上未来建成的位于兰州、福安两个商业地产项目的购物中心，公司零售业务届时有望全面实 现购物中心化。 (二) 公司发展战略 √适用 □不适用 立足海西，放眼全国，依托60年的品牌信誉及资源优势，将公司打造为集商业零售、商业地产 及物流仓储为一体的多元化集团公司。 1.商业零售业务：以购物中心为主体和基础，以服务中产阶级、新生代消费者为经营目标，不 断完善多业态布局，以顺应消费结构升级的需求。 2.商业地产业务：全力做好兰州国际商贸中心项目、福安东百广场项目的建设推进工作，完成 相关产品的销售。 3.物流仓储业务：稳步推进物流仓储项目的拓展及开发，重点在京津、长三角、广深三个区域 布局。 (三) 经营计划 √适用 □不适用 2016年度，公司计划实现商业零售和商业地产营业收入27.30亿元，实际完成26.68亿元，完成 计划的97.73%。其中，地产销售业务计划实现营业收入12亿元，实际完成12.37亿元；零售业务计划 实现营业收入15.30亿元，实际完成14.31亿元，实际完成与计划存在差异主要是东街口商圈的两家 主力门店因地铁施工围挡、东百大厦B楼改扩建致使客流减少、东百元洪店为全面转型进行为期四个 月的闭馆装修，上述因素综合影响了零售业务营业收入的完成情况。 2016 年公司新增供应链业务，实现营业收入 3.30 亿元。 29 / 157 2016 年年度报告 公司2017年度经营计划具体如下： 1.商业零售业务 公司将继续对现有门店业态进行升级调整及营销创新，强化国际名品、国际一线化妆品、淑女 装、餐饮等优势品类和业态，进一步提升市场份额。东百东街店、东方东街店将结合地铁客流重新 进行客群定位，通过跨街连廊连接，以全新的业态组合及布局规划投入运营；东百爱琴海店将加强 餐饮业态的升级调整；同时，做好东百元洪店转型购物中心后的全面推广与宣传工作。2017年度， 公司商业零售业务计划实现营业收入15.1亿元。 2.商业地产业务 兰州国际商贸中心项目将全面完成希尔顿酒店及兰州中心商业室外工程、室内装修、设备安装 等施工任务；积极推进兰州中心广场和周边道路网交通建设工作；全面推进兰州中心商业的招商和 运营工作；进一步调整销售政策，确保销售目标的实现。继续推动福安东百广场项目的工程建设进 度，实现住宅一期全面交房，完成住宅二期封顶及预售工作；商业部分完成封顶、外立面装修及整 体业态规划和环境空间设计工作，确定招商政策及影院、超市、KTV等主力业态品牌。2017年度，公 司地产销售业务计划实现营业收入19亿元。 东百大厦B楼改扩建项目预计于2017年上半年完成项目主体工程单体验收，8月交付使用。 3.物流仓储业务 稳步推进现有物流仓储项目的开发、建设及运营，并积极在重点布局区域拓展新的物流仓储项 目。 4.供应链贸易业务 继续拓展国内大型饲料企业及国有粮食集团客户，加大同京粮、深粮、温氏、双胞胎等上、下 游粮食供应链贸易业务。扩展多元化运营线路，不断整合海运、铁路、公路等物流资源，打造最优 化集港线路。建立运作中心，利用我司已建立的销售渠道，为客户提供包括渠道建设、集中采购经 销管理、库存管理、分散生产、仓储配送、订单快速响应、供应链金融服务等综合供应链服务。2017 年度，公司供应链业务计划实现营业收入9亿元。 上述发展战略、经营计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风 险。 (四) 可能面对的风险 √适用 □不适用 1.转型风险：公司新增的物流仓储业务尚处于项目储备及培育初期，项目虽经过了慎重、充分 的可行性研究，但仍存在因市场环境变化等不可预见因素导致项目延期或投资收益不达预期的可能 性。公司将进一步加强项目前期开发及后期运营管理，以降低相关风险。 2.管理风险：随着公司资产及业务规模的发展壮大，子公司较多且区域跨度较大，公司在跨行 业管理、内部控制和资金管理等方面将面临新的挑战，若公司经营管理能力不能适应上述发展需要， 将存在一定的管理风险。公司将通过健全内部控制体系并确保有效执行、加强管控等方式控制风险。 3.政策风险：金融环境、银行对购房贷款的控制可能对项目去化进度造成影响，公司将通过拓 展融资渠道积极应对，以保证充沛的现金流。 30 / 157 2016 年年度报告 第五节 重要事项 一、普通股利润分配或资本公积金转增预案 (一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况 √适用 □不适用 公司高度重视对投资者的合理回报，严格按照中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红 有关事项的通知》、《上市公司监管指引第 3 号——上市公司现金分红》（证监会公告[2013] 23 号）及相关文件的要求制定利润分配政策。公司于 2014 年 5 月 30 日召开 2014 年第二次临时股东大 会审议通过《关于修订公司章程的议案》、《公司未来三年（2014-2016 年）股东分红回报规划》， 进一步明确了公司现金分红在利润分配政策中的优先地位，完善了现金分红的实施条件、原则和比 例，增加了利润分配政策的调整机制等内容。在利润分配政策制定及修订过程中，公司充分考虑中 小股东的诉求，建立了电话、邮箱、网站等沟通平台，给予全体股东表达意见及诉求的机会，公司 独立董事均能在结合公司实际情况、市场水平和中小股东意见的基础上充分发表意见，尽职履责并 发挥积极作用，充分维护了中小股东的合法权益。 报告期内，公司实施了 2015 年度资本公积转增股本方案，以公司总股本 449,114,574 股为基数， 以资本公积金向全体股东每 10 股转增 10 股，新增无限售条件流通股份已于 2016 年 5 月 27 日上市 （详见 2016 年 5 月 20 日上海证券交易所网站及公司其他信息披露指定媒体）。 公司 2016 年度利润分配预案为：经福建华兴会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司 2016 年度母公司实现净利润 56,648,533.84 元，提取 10%法定公积金 5,664,853.38 元后，加上年初未分 配利润 596,482,959.66 元，2016 年末可供全体股东分配的未分配利润为 647,466,640.12 元。目前 公司正处于战略转型关键时期，项目建设投入资金需求量大，为保证项目建设顺利实施，并兼顾股 东长远利益，2016 年度公司拟不进行利润分配和资本公积金转增股本，可分配利润结转下年度。 在利润分配方案制定过程中，公司独立董事对公司 2016 年度利润分配预案发表了同意的独立意 见，且相关审议、决策程序合法合规，且公司最近三年以现金方式累计分配的利润已超过最近三年 实现的年均可分配利润的百分之三十，符合《公司章程》及《公司未来三年（2014-2016 年）股东 回报规划》的相关规定。 (二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案 单位：元 币种：人民币 每 10 股 分红年度合并报 占合并报表中归 每 10 股 每 10 股 分红 派息数 现金分红的数 表中归属于上市 属于上市公司普 送红股 转增数 年度 (元)（含 额（含税） 公司普通股股东 通股股东的净利 数（股） （股） 税） 的净利润 润的比率(%) 2016 年 101,046,654.20 2015 年 10 49,372,990.49 2014 年 2 89,822,914.80 146,238,407.77 61.42 (三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况 □适用 √不适用 31 / 157 2016 年年度报告 (四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预案 的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划 √适用 □不适用 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为 未分配利润的用途和使用计划 正，但未提出普通股现金利润分配方案预案的原因 公司目前处于转型发展阶段，现有门店需要改造 升级以适应市场竞争，物流仓储项目建设和项目并购 1、提升改造现有主力百货门店；2、物流仓 有重大资金支出安排，兰州国际商贸中心项目和福安 储项目建设及并购；3、福安东百广场项目 东百广场项目仍在建设中。因此将利