政务处理

案例：2018年12月21日，开发商组织公园悦府三期B-10号楼1单元业主验房。验房后，业主才发现：“本单元的入户大堂狭窄弯曲，从门厅到电梯间需要连拐三个直角弯，存在重大安全隐患。”

公园悦府三期B-10号楼1单元1层入户大堂狭窄的原因是：在业主不知情的情况下，开发商变更建设规划，将原本规划在B-6号楼和B-11号楼的文体活动中心，变更建设在B-10号楼1单元1层。

房产纠纷律师支招：

1、开发商的这种做法是违反合同约定的，不合规的行为。一般情况下商品房预售合同中，对设计变更都有明确的约定，对于双方签订合同之后，出卖人即使按照法定程序变更设计的，也应当书面通知买受人，若是买受人不同意，买受人有权解除合同。本案中的违约责任，需要具体看本案合同对于设计变更的具体约定。

2、虽在预售合同中有B-10号楼1单元1层首层有文体活动室的文字，但是没有明确具体的面积，因此B-10号楼1单元1层首层的文体活动室面积应当符合原规划设计的面积。若是买受人买房在前，开发商变更设计方案在后，那么开发商变更建设方案需要征得买受人的同意。

3、有了建设方案后，需要变更建设方案的，得先变更规划设计。而变更规划设计方案需要具备法定手续和经过法定程序。相应的建设工程规划许可证，建设用地规划许可证、施工图纸等规划手续都需要变更，而规划许可的变更也需要经过法定程序，需要组织利害关系人进行听证、经过利害关系人的同意等，否则可以向法院申请撤销该许可证。

4、若开发商对小区、建筑物擅自改变设计、规划。即使该规划变更已经通过了行政部门审批，仍不能免除其对购房人的民事责任。

《商品房销售管理办法》第24条第一款“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，开发商不得擅自变更规划、设计”，属于行政部门对开发商的行政强制要求，开发商未经规划部门、设计单位批准而擅自改变规划、设计的，应承担相应的行政责任。若是开发商的变更规划通过了行政部门审批，也只能免除其行政责任，不能免除其相应的民事责任。

同时城市房地产转让相关法规规定了开发商应当按照规划部门已批准的建设工程规划许可证建设商品房，不得擅自变更。并规定开发商确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的购房人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给购房人的权益造成损失的，开发商应当给予相应的补偿。

因此，在业主完全不知情的情况，开发商擅自变更建设规划，若是有合同约定，可以按照合同追究开发商的违约责任。若是合同没有约定的，业主也可以要求退房，且可以要求补偿因规划变更给购房人的权益造成损失。

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