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Q

核定改查账征收后，对于在核定未销售完毕的完工产品的计税成本如何计算？对核定期间预收账款未结转收入，在查账期间完工如何计算计税成本？

张老师：计税成本在核定年度与查账年度之间按申报收入比例（已售面积）进行分摊。核定期间未申报缴税的收入，收入与计税成本在查账年度正常处理；结合账务处理与核定年度收入申报情况确认，收入、成本、税金不重复，不遗漏。

Q

请问，公司收到的诚意金是否计入预售房款缴税。

张老师：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。具体判定标准，可结合当地税收政策要求。如：河北省国家税务局关于发布《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）》第七条的规定。

Q

请问我们支付销售公司的佣金手续费有什么规定吗？

张老师：《财政部、国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号）：支付其他企业的，按服务协议或合同确认的收入金额的5%算限额，企业须转账支付，否则不可扣。（国税发〔2009〕31号）规定，房地产开发企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。

Q

我们公司存在以用房产抵工程款的情况，所得税前如何处理？

张老师：企业所得税做视同销售处理。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

Q

老师那在预收款时预缴增值税，然后相应的税金及附加（城建教育费，土地增值税）当初预缴时计提吗？

站在收支配比的角度，预售房款未确认收入，城建及附加和土地增值税不确认税金及附加应在“应交税费”借方挂账；待确认收入时同时结转税金及附加。

Q

房地产开发企业尾盘销售的所得税处理问题：如果计提的成本均有发票支持，假设开发成本的支出均符合税法规定，则再销售尾盘时，不存在税会差异的调整问题？这样理解对吗？

张老师：计税成本=已售面积*完工开发产品的单位计税成本。开发成本及期间费用的扣除，存在不同情形的税会差异调整。请结合具体情况分析。

Q

张老师，2019年增值税率变化了，按那个税率算所得税汇算清缴预售款的不含税额。

张老师：4月1日之前按10%，之后按9%。按预售房款确认时间划分。

Q

请问政府土地返还资金是否计入收入，缴纳所得税？

张老师：土地增值税处理时应冲减土地成本；所得税中若作为不征收收入处理，需满足三个条件：（1）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（2）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（3）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

Q

所得税核定转查帐征收，还用填亏损弥补表吗？

张老师：由核定征收方式改为查账征收方式的纳税人，其核定征收年度的亏损和应摊未摊、应提未提的费用，不得在查账征收年度结转弥补或税前扣除。但查账征收年度产生的亏损可结转以后法定年度弥补，并填报亏损弥补表。

Q

房开企业同一个项目2018年12月前企业所得税是核定征收，2019年是查账征收，2019年3月份前开发产品完工转视同销售表怎么填写？

张老师：查账征收年度确认收入正常填报；核定年度申报的收入不重复计入。

Q

土地闲置费，企业所得税前可以扣除吗？

张老师：企业所得税：属于是土地征用及拆迁成本的内容，可以在所得税前扣除。但土地增值税清算中开发成本中不包括该项。

Q

地下停车场的成本所得税前是否可作为公共配套设施进公摊成本处理?

张老师：国税发〔2009〕31号关于公共配套设施的规定：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。若地下停车场符合上述第一款相关条件，可确认公共配套设施费扣除。

Q

销售额扣除土地价款，必须取得省级以上非税收入票据，那交给政府市政配套费有省级以上非税收票据，能做为扣除的土地价款吗？

张老师：河北省国家税务局关于发布《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）》的通知：第三条规定：房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

Q

施工企业用电，但是电力局开给房开企业的水电费，房开单位怎么做帐务处理？

张老师：施工企业水电费属工程造价的组成部分，建议以施工方等额的建筑服务发票列支，代施工方支付的水电费做往来挂账处理。

Q

19年增值税税率由10%变为9%，所得税汇算清缴全年预收收入不含税收入是分别按10%和9%核算，还是全年都按9%算全年不含税预收收入。

张老师：区分4月前后，分别按当期适用税率确认。

Q

非人防地下车位，永久性转让车位使用权，平时收到预收款怎么预缴相关税金？

张老师：从实质重于形式原则讲，建议作销售不动产收入处理并预缴相关流转税、土地增值税及企业所得税。

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