政务处理

自全面实行营改增以来，房地产行业的税收管理模式发生了根本性的变化，该行业的涉税风险识别、应对和防范也对税务部门提出了新的要求。

关注项目立项，为管理谋好篇

通过出让或划拨依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，严格执行城市规划原则是房地产开发的基本要求。取得土地使用权并按规划进行项目立项是房地产开发的起点，在这个环节要关注土地转让时的土地使用税、土地出让或转让合同印花税和契税，除此之外，一般不会产生其他税收。税务部门应定期关注当地规划部门的城市规划蓝图，关注国土部门土地招投标情况，及时建立房地产中长期项目清册，并根据规划和土地成交情况了解项目建设周期和土地成本价格，为针对性开展税收征管和中长期税收预测提供基础保障。

关注项目进程，为管理铺好路

房地产项目的实施过程周期长且各个阶段没有明显标志，需要税务部门持续关注，在这个环节房地产开发企业自身税收不多，但必须关注承建项目建安企业的税收征管。

税务部门应主要关注三个环节。一是严防设计施工环节印花税的“跑冒滴漏”，包括设计合同、建安合同和借款合同的印花税征收。二是要及时掌握动工时间。房地产开发必须按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限开发土地。税务部门应在动工期限前掌握建设单位的《建设工程施工许可证》获得时间，对跨区经营的建设单位应督促其做好《外出经营活动税收管理证明》的报验登记。三是要持续跟踪施工进度。一般来说建筑单位须按工程合同规定推进工程实施，并按完工百分比法确认收入，应当通过建立合同备案机制，开展项目施工进度管理，可以确保建安税收及时入库。

关注销售进程，为管理收好尾

房地产项目进入销售阶段后，以增值税和企业所得税为主的税收规模会大幅增长，在这个环节一方面要关注企业销售方式，对预售方式销售的企业还要加强土地增值税预征、增值税预缴和企业所得税管理。对现房销售要重点关注土地增值税清算时间节点确认。另一方面要加强同房管部门信息交换，根据《预售许可证》时间，确认项目销售时间节点；根据销售备案信息及时掌握企业当期销售情况。对实质进入尾盘销售的项目，要及时对其开展土地增值税和企业所得税清算。

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