政务处理

创业吗？这年头10个人里有6个CEO，9个当老板，还有一个是副总，似乎一夜间人人都有好的想法，人人都能获得天使、风投，转身变成扎实伯格了！

但是你创业想赚钱，就一定有人想赚你创业的钱，因为这一直就是一种业务，不是有人说了吗，“别人淘金我卖水”，这其中在写字楼租赁环节也不乏趁火打劫的，捎信版主今天就邀请了资深写字楼招商专家，还有家库企业存储服务专员，一起细说租赁写字楼那点猫腻。句句是金啊。

租个办公室，肯定是越便宜越好，同样是鳞鳞大厦，玻璃幕墙，别人都4、5块起步，这家2、3块就租，价格十分的好。但是别急，要细心看看这租金中是否有这些问题：

1、能不能注册？

不一定是个写字楼模样的房子就一定能注册！

现在影响注册的因素很多，有些大楼明知不能办照，仍拉你进驻，还要求你先交钱再给你房产证等资料去注册，等到你发现根本注册不了，他们就跟你算账，要你把签约后的这些天的房租先交上，其实你根本没使用房屋，但是你占用了房屋，所以钱是很难全都退给你的。

这种情况还有个小变种，有些出租者可能会给你一个别的房间号，说服你先用着，说以后写字楼正规手续下来再迁址。这其实也有些疑问，一是如果将来迁址用代办公司跑腿的话，谁来出费用？二是这样做等于是不在实际注册地办公，工商局发现了查下来，还是一堆麻烦，赶上坏点的办事员，自由裁量权一用，没准还会让你交罚款。那时咋办？不是凭空给自己找麻烦吗？仔细想想，这其实就是出租方用一个低价的不能注册的楼宇忽悠你进驻了嘛！

2、租金是否包含物业费？供暖费？

如果没包含，物业费是多少？要不要单交供暖费？供暖是市政收费标准还是自采暖（价格不稳定）？合起来算一算，一平米加了多少钱？

3、电费价格？

写字楼不是民居，属于商业用电，电费自然贵些。有的1元钱出头，有的1.5元以上，更有过分者，加上峰谷平平均值，也不知怎么算下来要将近2元一度。甚至有的以工业地产开发的所谓写字楼，把园区的电损全部加在租户身上，有每月光额外电损和公共电费就达到1千多块的，这就等于年租金凭空增加了1万元，所以要问清楚，有必要的话，要将电费写在合同中。免得进来办公不足一个月，电费单子来了，悔之晚矣。

4、装修押金和管理费。

虽说装修管理费是由装修公司出的，但是羊毛出在羊身上，装修公司有如此支出，岂能不算在你身上。有些办公楼的出租方，会在签约后推出一个物业来和你对接，说租房后管理的事情由物业管。这些管理公司主要的目的就是圈进来创业公司剪羊毛，装修押金肯定找茬不能全额退还给你。所以在签署租赁合同时，需要问清楚装修押金是多少？多长时间退，什么标准退？装修管理费是多少？有无额外费用？最好的办法是先到楼内其他租户问上一问，有人吃了亏，或者被物业卡过脖子、敲过竹杠，还是乐意告诉你详情的。

5、使用率

就是俗称的房屋得房率，这个开发商肯定说的大，70%、75%以上的大有之，可能你作为租户连房子的测绘报告也看不到。没关系，你可以自己在计划租赁的房间内量一下地毯面积，就是能看得到的净面积，再和出租者告诉你的计划签约的建筑面积除一下，就可以大约么得出一个使用率的概念来了。这个时候，你再比较一下各个写字楼的实际地毯面积的租金，就可以相对清楚的知道价格真相了。

6、停车收费标准

一般在电话咨询时，招商经理都会告诉你停车免费或对租户有优惠，但是实际上在你签署了合同后，就会有所谓的管理公司来告诉你，一个租户只能有一个车位，如果多要需要增加费用或者购买指标云云，这时你若是去找把房子租给你的招商经理，他肯定会说去给你疏通一下，叫你别急，就这样拖拖拖，你搬进来了，停车还是没解决，最后总不能因为车位毁房屋租约吧，这个哑巴亏算是吃定了。

7、网络

这个比较容易被忽略，不是你不关心有没有网，而是你一般按照惯性思维觉得网络肯定都是非常先进，其实真不一定。你不会想到有网络公司会利用回扣、利润分成等方式将写字楼的网络资源垄断，结果是你进驻后一报装，才发现只能安某家运营商的，而且还是ADSL，还只有4兆，别的运营商你连报装都报不成。

所以签约前，要先了解清楚，最好去各营业厅问某地是否可以安装光纤，才是真谛。同样道理，电话安装也一样，甚至有的办公楼管理方连安装号码都当成稀缺资源，安装电话一个号要数千元“占号费”，这些连电话局都没办法，就是安装不进去，呵呵。现在创业者互联网公司居多，如果严谨的话，还是把通讯事务及条件写进合同吧。

8、空调加时费

现在是冬天，所以要提醒你问清楚。有的办公楼，夏天空调只给到晚上5、6点。你属于创业企业，晚上加班属于正常，殊不知，空调加时费计算出来有时都要比肩房屋租金，因为那是按小时收费的。还有的更奇（hun）葩（dan），周末进出写字楼需要签字，只要你公司有人来加班、进楼签字了，空调加时费就给你算上了，这时，你周末来加班的员工就不是你的优秀员工啦！

9、租期和罚责

作为创业企业，不论业务开展如何，对未来留最大的可能才是上策，但是出租方不这么想。所以你要注意房屋的租期以及提前退租的约定，如果提前退租应该提前多少时间，有什么罚责？什么情况下续租，有什么说法？极端恶劣的实际案例，房屋租赁合同一年期，需要提前3个月书面通知退租，并且在提前通知的情况下还要承担3个月的租金罚款，这一来一去就是6个月的房租没了，这时候加上你入驻的时间，提前退租已经对减少房租损失没有任何意义了。

10、创业园区

既然租房这么麻烦，干脆直接去个园区吧，人家有一条龙服务，绿色通道服务，甚至还有税收政策。确实不错，但是创业的你要时刻清醒的告诉自己，园区也是以租房子为营生的。园区就是一个经过包装和整容的办公楼租赁方，也许还是个卖租赁套餐的。

有园区可以给你租用办公桌，一张桌子就是一个公司，外加上公共的资源，比如会议室等，算起来十分便宜，但是如果每月把公共服务使用费和租用办公桌的费用加起来，可能也不比租用一间公寓成本低。再有就是税务，没有实际的办公地址，税务多半是很难把税控和空白发票给你领走的。

至于你期待的税收政策，创业初始，那是离你很远的事情，你没有收入，没有高额的税收，焉能免税呢？如果要免也是先交后减，没有发展壮大的企业，你准备好处理这些关系了吗？

因此，当你看到创业园区时，一定要仔细辨识哦，也许这只是又一个有一些花样的租房者。并且，园区的很多花样多半是用来借你的进驻向政府要补贴的，于你这个具体的创业者，到底是没什么收获的。

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