政务处理

如何和中介公司签订卖房委托协议，据咨询者说中介公司告诉他这是深圳市房地产经纪行业协会要求的。而据我了解的信息，事实却并非这样，这是在深圳市政府整顿中介违规经营情况的大背景下，有人精心炮制的假消息。对该假消息深圳市房地产经纪行业协会已经在第一时间发出“澄清声明”，对此传言进行了辟谣。

10月13日在微信朋友圈传播的消息是这样的：“深圳房协重要通知 ：即日起二手房买卖、租赁，在门店或者网络上投放广告必须有业主出售，出租委托书以及房产证、身份证复印件，否则将以10000元/套处于罚款。今日起中介所有的网络广告和门店广告将全部下架、整顿，还有需要卖房的市民要到所在中介签署委托协议，之后才能向市场投放。”

深圳市房地产经纪行业协会对此的澄清是这样的：

有人就问了，既然深圳市房地产经纪行业协会已经澄清了，没有强制性的要求业主出售、出租时必须和中介公司签订委托书，为什么现在各个中介公司还这样要求呢。其实中介公司这样要求，也有一定的合理性，虽然深圳市房地产经纪行业协会最近没有下发这样的通知，但是在2016年7月29日建设部等七部门联合印发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》中有相关的要求。在七部门的意见中是这样规定的：“(一)规范中介机构承接业务。中介机构在接受业务委托时，应当与委托人签订书面房地产中介服务合同并归档备查，房地产中介服务合同中应当约定进行房源信息核验的内容。中介机构不得为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务。”

无独有偶，编造类似假消息的不是深圳一家，上海市在同一时间在微信朋友圈也流传类似的假消息，比我们深圳流传的还要邪乎，说在上海业主卖房最多只能在三家中介挂盘出售，还更邪乎的是说在上海办理首期款资金监管和房屋按揭贷款手续只能在政府规定的10家银行办理，不过这个消息很快也被记者证实是假消息，是有人恶意炮制。什么人会炮制这样的消息，这样的消息对谁最有利，不言自明。

上面讲的是这则虚假消息的来龙去脉。俗话说的好，无利不起早，既然深圳市房地产经纪行业协会都已经澄清了，没有做这样的强制性要求，为什么深圳的几家大型中介公司还是要求业主需要签订书面的委托协议，这就是今天需要讲的话题，在我看来这是几家中介公司抢房源的竞争行为，这里面隐藏着独家代理垄断房源意思，还有准备打破交易惯例收取业主佣金的意思。

前面说了这么长的引子，下面说下正事，在和中介公司签订委托售房的委托协议书时应该注意的事项。

一、委托协议书要写明委托人以及受委托人的相关信息。主要就是要出售房产的房产证登记的情况，有没有抵押、查封情况，有没有租客，有没有共有人等基本信息，和有可能对房产的转让产生影响的信息，这是业主委托交易的信息披露义务。

二、委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。委托合同可以采用书面的委托也可以是口头的委托，实际上深圳市《深圳市房地产市场监管办法》，只是要求委托人应当向房地产经纪机构提供房地产经纪业务所必需的材料，并对所提供材料的真实性和合法性负责，该办法中并没有某中介公司在通知业主时所称的该办法规定“经纪方不得发布没有业主签署委托的房源广告”，夹带私货，这是不是有点意思。

业主出售房产和中介公司签订委托服务合同，依据深圳市二手房的交易惯例一般情况下是不需要支付报酬的，应该由业主支付的佣金，在买卖双方和中介公司签订居间合同时，会约定本次交易的佣金全部由买家承担，中介方基本上是免佣代理业主出售房子。这就要求，业主在和中介公司签订委托时尤其要注意是不是免佣金代理，在佣金支付的地方要写明白，不要留有空白。在以后签订买卖合同和居间合同在一块的合同版本的时候，要注意居间费用的承担情况，以前我碰见过中介公司在前面承诺的是免佣代理，而在随后签订买卖合同时，卖家疏于防范，结果在合同上约定卖家也需要承担一定比例的佣金。

三、要明确委托的期限，尤其要注意约定清楚是独家委托还是一般委托。

约定清楚委托的期限可以促使中介公司在该段时间内积极的推广你的房产。对委托的方式要有个清晰的认识，独家代理就意味着在一段时间内你只能在这一家中介公司挂盘销售，不能再另外委托其他中介公司销售，这样做也有一定的好处，就是避免多家中介同时打电话的骚扰。现在有些签独家代理的中介公司，会给业主一定的保证金，在约定的时间内没有按照业主要求的价格和条件找到合适的买家，则该保证金归业主所有，业主支付的对价就是如果在委托期限内经由其他中介成交，则需按照条款赔偿一定的违约金。

要根据自己的实际情况，选择采取什么样的委托方式，在我律师看来，独家委托没有大家想的那么好，中看不中用，还是选择一般委托好些，通过这种委托方式可以进行比价，挑选最合适的买方成交。

尤其需要注意的是，不管是独家委托还是一般委托，业主均有权随时书面通知终止双方的委托关系。依据合同法的规定，委托合同的委托人是随时可以解除委托的，只不过是受托人可以要求委托人承担相应的赔偿责任，但该赔偿责任以实际损失为限，也就是说中介公司要举证合同签订后他们的实际损失，这很困难。《合同法》第四百一十条“ 委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”

四、约定清楚中介公司受托的权限和意向价格及出现差价的处理。

业主挂盘时只是委托中介公司有推广自己房源的权利，仅此而已。不要赋予中介公司作为自己的代理人代为出售房产的权利，要正确的区分这二种委托的区别，你在给中介公司的权限里面授权中介公司有权代表你签订买卖合同，就不是委托挂盘这么简单的事了。此时中介公司可以直接以你的代理人身份和买家签订买卖合同，该买卖合同的法律后果有你承担，中介公司此时从事的不是居间服务，而是单纯的委托代理服务。不想被玩ABC单，被吃差价就不要授权他们有代表你签署买卖合同的权利。也不要赋予中介公司转委托的权利。更不要赋予中介公司有代表你收取意向买家定金的权利，你授权中介公司在意向价范围内有收取买家定金的权利，很容易在合同最终没有签订成功的时候和买家发生诉讼纠纷，实际上授权中介公司代为收取定金，就是变相的赋予其签订买卖合同的权利，这是个大的陷阱，一定要注意。

意向价格之外的差价部分，在法律意义上归业主所有，中介公司只是赚取自己的佣金，这要在合同中约定，当然为了中介公司全心全意的推广自己的房产，可以给与一定的分成，记得没有关于差价本分约定时，多出意向价的部分全部归业主所有。所谓的吃差价，实际上指的是中介公司吃业主的意向价和实际出售价之间的差价，现实生活中，很多买家指责中介公司吃差价，这是对吃差价的法律性质不了解，吃差价只是业主和中介公司的事，和买家没有任何关系，中介公司不存在吃买家差价的问题。我不明白，有些买家在和业主签订买卖合同后，知道业主挂牌价低于成交价，指责中介公司吃差价的法律基础来自哪里。

五、要约定清楚中介公司存在吃业主差价或其他隐瞒、提供虚假信息损害业主合法权益情况下的违约责任。

实际上，中介公司让业主签订的委托协议，基本上只有业主的义务和中介公司的权利内容，关于业主的权利和中介公司的义务部分，要么干脆没有，要么一笔带过。实际上中介公司提供只有中介公司权利没有义务的委托合同，出现诉讼的时候，很容易被法院认定为格式合同，约定的条款无效。委托代理合同中涉及“独家委托”的条款和排除或限制消费者权利、加重消费者责任的条款要以显著方式标识，提请消费者注意并予以解释说明，如字体加大标粗、以红色字体显示或在条款旁让消费者签字确认等，并在签订合同时向消费者予以解释说明。

六、实际上深圳市对于业主挂盘的委托合同也有政府的官方版本，和中介公司提供的版本比较起来，对双方的权利和义务约定的比较公平。因此把握不住尺寸的时候可以要求和中介公司签订政府版本的《深圳市二手房委托合同》

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