前几天有个在汉正街做生意的朋友问我，生意周转需要资金，名下有按揭房，还款已经5年，是否还可以通过按揭房来再次贷款，答案是肯定的。很多人都有按揭房，按揭房意味着还有银行未还清的贷款。即使在这种情况下，按揭房也是一种非常好的融资工具。并且融资方案也非常多。按揭房的类型也分为3类，不同类型的融资方式也不一样。

第一：还未交房的按揭房。

因为武汉市场来讲，买的都是期房，买房后一般交房时间都在2年左右。但是按揭贷款是在买房后就已经开始交了。但是即使还未交房，也是可以通过按揭房贷款的。前提是只要按揭房还款满半年即可。贷款方式为信用消费贷款或者为信用经营贷款。无需任何抵押担保，额度会根据每月月供和还款年限还有负债率综合测算。总体来讲，月供越大，还款年限越长，贷款信用额度越高，一般单笔额度最高50万。

第二：已经交房，但还没有办理不动产证。

有很多人，虽然交房，甚至已经入住了，但是还是有部分人没有去及时办理房产证。对于这样的房产，首先上面第一种方案是肯定满足要求的，因为已经还款满半年。除以上方案以外，交房的业主，也可办理专项贷款（装修贷），装修贷也是信用贷款的一种，但是银行是把此类贷款单独分为了一类的。相比第一种方案，具体消费什么或者用于经营没有明确限制。而装修贷就要做到专款专用。一般放款会放到装修公司，或者以卡分期的形式到装修公司刷卡消费。原则上来讲，只要有交房的按揭房，全款房，还建房，经济适用房，是都可以办理装修贷的。但是装修贷对征信要求是比较高的，征信在任何贷款过程中都是非常重要的。从原则上来讲，装修贷只能用于装修，但是实际操作过程中，即使房子已经装修，也是可以办理的。装修贷相比其它信用消费贷款，流程相对要复杂，放款周期会比较慢，但是利息却比较低，最高额度50万。

第三：交房，并办理了房产证。

办理了房产证的按揭房，融资方式可分为2种。1、房产二押按揭贷款其实就是把房产作为抵押的一种抵押消费贷款，按揭贷款银行为房产第一债权。所以按揭房如果再次抵押就叫做二次抵押。二次抵押额度=房产现评估价值*可贷成数（一般5-7成）?按揭贷款剩余金额有两个要点需要注意：其一是房产要有剩余价值，额度不能为负，或者额度很少也没做的意义；其二：必须要有实际经营，不能作为消费。就是说上班的办理不了二押。市场上有些非银机构是可以做的，但是相比银行，利息肯定要高很多。

2、房产一押按揭房如何办理房产一押呢？是要通过结清原有贷款后，把房产变为全款房，然后再进行抵押贷款。跟二押一样，房产要有剩余价值空间才可以做，不然即使做了，没有额度或额度很少也没有意义。一般房价上升的越快，还款年限越长，空间价值越高。当然，一般来讲一押也是需要有实际经营的，大部分银行只接受经营性抵押贷款，也有少部分银行接受抵押消费贷款，额度上限100万。

以上就是按揭房融资的4种方式，可以说各有各的优势，信贷流程简单，放款很快，要求简单，但是利息相对较高，装修贷流程复杂，放款慢，但是利息低。银行二押相比过桥一押流程简单，但是相比一押利率要高，并且银行的选择面会比价少，还款年限较短，适合短期资金周转。而一押利息低，大部分银行方案可选，灵活性强，但是需要过桥结清然后再抵押，流程复杂。所以不同的房产情况，不同的资金需求，不同的资金用途以及还款能力，就有多种不同的融资方案选择。没有好不好，只有合不合适。银贷是杠杆，经营创造价值，我是程世鹏，欢迎大家积极点赞+留言+关注，谢谢大家！

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