政务处理

课程二：广州６月23日（周五）《二次营改增时代房地产企业最新涉税疑难问题处理及土增税管控规划》高端实用大课:

课程三：广州6月29日（周四）<企业应收账款管理秘诀及催收方法与信用控制>实用财管大课!

已开:课程一：广州6月9日(周五)《二次营改增时代建筑安装企业最新涉税疑难问题处理及安全节税体系构建》高端实用大课；

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“甲供材”是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方（甲方）自行采购，提供给建筑施工企业（乙方）用于建筑、安装、装修和装饰一种的建筑工程。即甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

在建筑企业营改增后，根据财税[2016]36号的规定，建筑企业针对“甲供材”工程，可以选择增值税一般计税方法，也可以选择简易计税方法。

这两种计税方法的选择，会涉及到建筑施工企业的税负高低，为了节省税负，在与发包方签订“甲供材”合同时，必须考虑甲方自购建筑材料在整个工程中所耗建筑材料的比重而选择增值税的计税方法，否则将会增加甲方和乙方的增值税负。

一、“甲供材”的增值税法律依据分析

1、“甲供材”中建筑企业增值税计税方法选择的法律依据及分析

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》“财税[2016]36号”附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）款“建筑房屋”第2项规定：“一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。”

在该条文件规定中有一个特别重要的词“可以”，具体的内涵是，只要发生“甲供材”现象，建筑施工企业在增值税计税方法上，具有一定的选择性，既可以选择增值税一般计税方法，也可以选择增值税简易计税方法。

2、“甲供材”中建筑企业计算增值税的销售额确定依据及分析

《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外”。

同时财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第（9）款规定：“试点纳税人提供建筑劳务服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付分包款后的余额为销售额。”

根据以上政策规定，“甲供材”中建筑企业计算增值税的销售额体现为两个方面：

一是建筑企业选择一般计税方法计算增值税的情况下，销售额是建筑企业发生建筑应税行为向发包方或业主收取得的全部价款和价外费用；

二是建筑企业选择简易计税方法计算增值税的情况下，销售额是建筑公司向业主收取得的全部价款和价外费用扣除支付分包款后的余额。

在发生“甲供材”的情况下，实践操作中，计算建筑企业的销售额必须注意两种方法：总额法和差额法。具体分述如下。

一是总额法。所谓的总额法是指甲方或发包方购买的“甲供材”部分计入施工企业的销售额（或产值）。

二是差额法。所谓的差额法是指甲方或发包方购买的“甲供材”部分不计入施工企业的销售额（或产值）。

例如甲房地产公司与乙建筑企业签订的甲供材合同约定：合同总价款为1亿元（含增值税），其中甲方自己采购主材2000万元，则选择一般计税方法计算增值税的乙建筑公司计算增值税的销售额确定，如果采用总额法，则施工企业的产值或销售额为1亿元；如果采用差额法，则施工企业的产值或销售额为8000万元。

二、营改增后的“甲供材”的财务核算和发票开具

1、“甲供材”的内涵

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，甲供材是是指全部或部分设备、材料、动力由发包方或业主自行采购，并将自行采购的设备、材料、动力交给施工企业进行施工的一种建筑工程现象。

基于此规定，如果发包方针对发包的建筑工程自购的材料为零的现象就是包工包料工程。“甲供材”中的业主或发包方自己购买的材料、设备或建筑配件在整个建筑工程造价中所占的比例，在税法中没有规定具体的比例，只要业主自己有购买工程所用材料的行为，即使是业主买一元钱的材料也是“甲供材”现象。

2、营改增前后“甲供材”的会计核算

“建筑业营改增后存在的“甲供材”的会计核算分总额法和差额法两种情况核算，具体如下：

（1）“甲供材”总额法的会计核算

① 建设单位或业主或发包方从市场购入材料时的会计处理：

第一，如果业主或发包方选择一般计税项目的情况下，则会计核算如下：

借：工程物资

应交税费??应交增值税（待认证进项税额）

贷：银行存款

当业主或发包方认证了增值税专用发票时的会计核算如下：

借：应交税费??应交增值税（进项税额）

贷：应交税费??应交增值税（待认证进项税额）

第二，如果业主或发包方选择简易计税或者说不可以抵扣增值税进项税的情况下，业主或发包方只能从供应上那里获得增值税普通发票）则会计核算如下：

借：工程物资（含了增值税进项税）

贷：银行存款

② 建设单位将材料提供给施工方用于工程的会计核算。

建设单位在将材料提供给施工方时，业主或发包方必须按照转售处理，依据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》的规定，必须按照采购价格（1+10%）作为计算增值税的依据，向施工企业开具增值税发票，会计核算如下：

第一，建设方或业主或发包方发出材料时：

借：预付账款

贷：工程物资

应交税费??应交增值税（销项税额）

第二，施工方收到材料时

借：工程物资

应交税费??应交增值税（进项税额）

贷：预收账款

第三，施工方将工程物资用于工程时

借：工程施工??合同成本

贷：工程物资

这种会计处理的依据是，根据国家关于工程造价的相关规定，在工程中，无论材料由谁提供，工程总造价中都要包括全部的材料价款，在总造价确认的情况下，建设方在支付现金给施工方时是做预付账款处理，同样，建设方将材料给施工方时也应作为预付账款处理，只不过付的是实物。

（2）“甲供材”差额法的会计核算

建设单位或业主或发包方从市场购入材料时的会计处理与上面“甲供材”总额法下的建设单位或业主或发包方从市场购入材料时的会计处理相同。

第一，建设方或业主或发包方发出材料时的会计核算：

借：在建工程（非房地产企业）/开发成本（房地产企业）

贷：工程物资

第二，由于建设方在发出材料时是直接计入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后将材料用于工程时就不做任何会计处理了。

这种会计处理的依据是，建设方认为其所购物资给施工方就是用于本单位的工程，因此在发出材料时直接计入在建工程是符合规定的。

3、营改增前后“甲供材”的发票开具

营改增前后“甲供材”的发票开具分两种情况：

（1）“甲供材”总额法的发票开具

施工企业必须将“甲供材”部分由于建设方在发出材料时是通过预付账款核算的，没有进入工程成本，而“甲供材”部分计入施工企业的产值或销售额或收入。因此，施工方应按含“甲供材”金额全额向业主开具增值税专用发票（业主或发包方依法可以抵扣增值税进项税的情况下）或增值税普通发票（业主或发包方依法可以抵扣增值税进项税的情况下）。

同时，业主或发包方就“甲供材”部分按照采购价（1+10%）作为计征增值税销项税的依据，向业主或发包方开具增值税专用发票（施工方选择一般计税项目的情况下）或增值税普通发票（（施工方选择简易计税项目的情况下）。

（2）“甲供材”差额法的发票开具

由于建设方或业主或发包方在发出材料时就直接计入了工程成本，同时，“甲供材”部分没有计入施工企业的产值或销售额或收。

因此，施工方在最终开具建筑服务业增值税发票时，只能按不含甲供材金额向业主或发包方开具开具增值税专用发票（施工方选择一般计税项目的情况下）或增值税普通发票（（施工方选择简易计税项目的情况下）。

来源：肖太寿博士

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“营改增” 新政陆续出炉!!!

一、自2017年6月1日起，将建筑业纳入增值税小规模纳税人自行开具增值税专用发票试点范围;

二、自2017年7月1日起，增值税一般纳税人取得的2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票和机动车销售统一发票，应自开具之日起360日内认证;

三、自2017年5月1日起，销售活动板房、机器设备、钢结构等自产货物同时提供建筑安装服务，不属于混合销售，分别核算分别纳税;

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五、自2017年5月1日起，一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税;

六、纳税人2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，需要补开发票的，可于2017年12月31日前开具增值税普通发票;

………

特别要说的是,营改增对房地产开发企业的影响是全方位的，不仅仅影响房地产开发企业的财税处理??流转税、土地增值税、企业所得税等的计算与缴纳、企业账务处理，而且影响房地产开发企业获得土地使用权的方式、融资的方式等方方面面。

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【参会对像】

房地产建筑企业财务副总、财务总监、财务经理、税务经理、主办会计或财务相关人员、负责税务方面专业人员等；

鉴于本课程的实用性强，强烈建议企业领导和财务负责人、人事部门领导一起参会！

【主讲专家】

张玉峰老师 国内资深实战派税务专家、房地产税务筹划专家、咨询顾问、金牌讲师、“财税实战大咖”、注册会计师、注册税务师。任职于全国前八强5A级税务师事务所、内资全国前三强会计师事务所。受聘担任远洋地产、华侨城、祥祺集团等二十多家知名地产集团、上市公司、集团公司的常年税务顾问。专注于房地产税务规划、并购重组税务规划、IPO上市财税规划、税务风险诊断、培训顾问等工作，具有丰富的资本交易架构设置、城市更新（三旧改造），房地产税务筹划咨询顾问及清算经验。近年来多次受邀在税局系统内部及全国各大培训机构讲解房地产税收与资本税收。授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评，被业内称为“财税实战大咖”。

【课程大纲】（案例分析为主）?

第一讲：房地产企业营改增风险应对与规划

一、营改增政策最新变化与影响概述

二、房地产企业营改增应对与规划

案例分析：

三、房地产企业经营模式与流程重塑

四、地产营改增重大变化与影响

五、建筑业节税规划

案例分析：

六、甲供材料、设备的处理与选择，定价和开票选择

案例分析：

七、集团化企业计税方法的选择

案例分析：

八、发票！发票！“三流一致” 一个伪命题 ?

九、财务核算、税务管理与规划

案例分析：

第二讲：房地产企业资金往来与利息风险规避与规划

一、税收规划 “智慧者的文明行为”

案例分析：

二、房地产企业营改增利息及相关费用的处理？

三、房地产企业利用融资租赁的节税、资金对比分析

案例分析：

四、房地产企业营改增后资金往来的涉税风险

案例分析：

五、资金利息营改增与土地增值税的规划

案例分析：

第三讲: 解析纳税义务时间、无偿赠送、无偿移交实务争议

一、纳税义务、扣缴义务时间界定

案例分析：

二、预收款纳税义务时间的实务争议

案例分析：

三、转让价格偏低的风险

案例分析：

四、税企争议??何为偏低？何为正当理由？

五、不动产无偿赠送涉税风险

案例分析：

六、公共配套无偿移交涉税风险

案例分析：

第四讲：土地价款的扣除涉税争议；土地增值税收入与扣除的重要变化

一、国家税务总局公告对土地增值税预缴的影响

二、土地价款的扣除涉税争议与会计处理

案例分析：

三、土地的分摊与分期扣除争议？

四、会计处理与开票的实务争议

案例分析：

五、营改增后，三个税种，预征的计税依据？

案例分析：

六、土地增值税的收入、扣除项目界定？

案例分析：

七、不同计税方法下会计收入、不同税种计税依据

案例分析：

第五讲：营改增对城市更新项目税收影响

一、营改增前，城市更新项目的税收与优惠

案例分析：

二、营改增后拆迁补偿款的税收影响

案例分析：

三、城市更新项目，开发企业成本费用票据管理

四、城市更新项目回迁房流转税演变、拆迁补偿支出营改增新政

案例分析：

第六讲：营改增后，房地产企业精装修选择与规划

一、精装修风险案例分析

二、营改增后，精装修选择与规划

案例分析：

三、委托装修方式下，税收实务争议

案例分析：

四、限价备案装修合同的风险与税收处理争议

案例分析：

第七讲：营改增与并购重组

一、营改增对并购重组的影响

案例分析：

二、营改增??投资与产权交易行为变化与影响

三、不同合作方式下，合营企业土地成本的确认?

案例分析：

四、一般纳税人土地转让营改增变化与实务争议

案例分析：

结束前：互动交流与问题解答

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单 位信 息	单位名称（盖章）：
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会 员 尊享服务内容简 介	成为中国财税在线（泽华财税）会员，即可免费享受以下多种形式的培训：普通主卡（无限卡）： 1、一年服务期内，在当地机构所在地每月举办的1~2次、异地每两月举办的1~2次现场财税培训中，会员不限次数，任意听课（含培训费、资料费、午餐费、茶歇费等），但每次限一人参会： 2、一年服务期内，1人次免费受邀参加高级财税研讨沙龙； 3、一年服务期内，不限时免费收看行业视频课程及其它录相课程。 4、一年服务期内，在全国各地举办的专行业大会中选择参加1次。 5、一年服务期内，可以免费通过电话、网络、视频等方式向专家老师请教工作学习中遇到的财税问题。 6、一年服务期内，为会员提供私密专属邮件服务，有关会员单位的私密问题咨询可直接送达专家邮箱，并获得书面回复； 7、一年服务期内，免费赠送会员财税管控丛书一套。 8、一年服务期内，每月赠送一份为会员解答问题的《财税界》会员期刊。 9、一年服务期内，每月直递电子版《财税内参》。 10、一年服务期内，享受便捷查询网络财税资讯：政策解读、筹划评析、财税法规等； 注：副卡只享受一年内不限次数一人参会听课，不享受其它服务。
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