本文是“房地产带盐人”的第148篇文章，今天主要是集中答疑。最近整理了部分朋友在各种渠道提的一些问题，简单做回答。我一般会每一两周整理一部分房地产相关问题集中作答，有什么疑问可以在评论区留言，很多时候直接就在评论里回复了，特别集中的问题和难以三言两语说清楚的就会放到文章里，欢迎关注并留言。一、父母出资购房，孩子后来想参与还房贷并且把房子过户到自己名下，该如何办理？首先，直接过户是不行的，因为处于偿还银行房贷的房子，处于抵押中。此时进行产权过户，无论是否直系亲属，都必须经过抵押权人（也就是银行）的同意，当然由于贷款尚未偿还完毕，银行是不会同意进行过户的，这个可以看一下你的贷款合同。可行的方式简而言之，先把贷款还上，这里就需要再短期做一笔融资；还贷之后银行的抵押，会有个他项权证，把这个注销掉，之后才可以办理过户手续。过户给孩子之后，孩子再去银行通过房产抵押贷款把之前为了偿还房贷做的第一笔融资偿还掉，并开始偿还新的银行房贷。具体程序如下：1.买卖双方签订贷款合同，注意过户前要准备好交纳契税，因为是父母过户给孩子，那么具体谁来交税自行约定即可； 2去做融资，或者用自有资金偿还房贷，注意由于是父母购房且登记在父母名下，那么还贷款只能由父母来处理，去银行结清贷款； 3.结清贷款后在注销他权；4.办理过户手续； 6.过户手续办理完毕后把产权证交到银行作抵押贷款；

当然如果父母也担心子女在过户过程中是否能及时把前面的融资贷款还掉，可以签订一份过户协议，写明双方权责，如果一开始银行贷款就由子女出资先还上了，那么再过户就不涉及这个问题。另一个注意的是通过融资一次性偿还房贷的，需要根据最初跟银行的贷款协议跟银行协商，例如你30年的房贷一次性结清，银行有可能收取一定的手续费。假如在贷款过程中用到了担保公司，无论是首次房贷，还是为了过户提前还款而进行融资过程中用到担保公司，都需要交纳担保费用，这个要计入过户的资金预算。

二、普通二手房交易流程是怎样的？房产过户准备资料(1)房地产转移登记申请表；(2)申请人身份证明；卖方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份。如果是已婚的话需要结婚证原件及复印件一份、房产证原件;如果夫妻双方有一人无法到场的话，必须要先写份委托书再去公正局公证，户口本及复印件一份。买方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件，如果是单身的话，需要去市民政局开单身证明。(3)房地产权利证书;(4)有关行政机关行政决定书，房地产买卖合同书，(按规定需公证，应提交公证房地产买卖合同书)或经公证的房地产赠与书，或经公证房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书；(5)已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件；（按揭贷款的抵押权人是银行）(6)人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书;流程图如下：

三、当前环境下是持有现金还是房产好？这个话题具有相当的开放性，不同人的不同情况需要差别化对待，不过最近提这个问题的朋友特别多，我就简要的分析一下。注意这个问题不涉及刚需首套房购置，你自己住的房子不是这个问题要考虑到的，大家提问主要是围绕资产配置方面来看。提出这个问题的朋友大多思考两个要素：1、放水也就是货币量化宽松，贷款利率持续下行，现金贬值压力很大，这种情况下如何保值；2、之前的经验是每一轮放水都意味着房价上涨，如今是不是还会呈现这种规律，那么买房子又成了为数不多的选择，尤其是实体经济不景气投资其他的领域收益和风险不可控。我认为不该以这样死板的思维模式来看待当前的经济情况，而是首先面对不确定性！在房住不炒的大背景下，利率虽然降低，但是我们要关注LPR市场化利率定价的差异，1年期短期LPR下调比5年期要多，可以说降低利率是支持实体经济而不是长期房贷，这只是其一；最重要的是目前经济变数太大，不要非此即彼的押宝投资什么，适度保有现金流，而不是增加负债对家庭财务状况而言才是更好的选择。而且目前由于宏观上居民家庭贷款余额存量和增速都太大，粗略地说家庭贷款构成60%~70%都是房贷，这种高杠杆率仅次于部分发达国家，是存在较大金融风险的。所以国家总体上是要抑制对房地产的投资，尤其是全民投资，所以未来也不会有特别有利的刺激房地产市场的政策，转而是稳定为主。接下来持有房产的成本会越来越高，包括房贷数额本身就是一大负担。对普通家庭而言，维持6个月以上的家庭必要开支、子女就学和急用的资金更重要。即使你手上的资金足够首付，也不要按照过去的惯常思维来想：要不我买套房子吧。因为这时候未来收入的变化，至少相当一段时间内是会收缩的，这时候应该看得不是你手上有多少钱来首付，而是你未来要背负一个新增的长期贷款，有没有承受不来的风险。再就是从投资收益上来分析，房价增幅必然收窄，无论是政策控制还是购买力有限的市场需求端来看，都不会允许房价再大幅上涨。而且房地产短期持有后交易的税费负担，包括营业税、所得税往往超过增值部分的20%甚至更多，一方面房价不会大涨，一方面过户成本高，短期内收益很有限。特别提醒一句，很多城市房价横盘、微涨的涨幅并不一定就足以抵消通货膨胀，很多城市过去两年房价增幅都是个位数，通胀我们就粗估算在7~8%左右，你看看房价是不是能跟得上呢？尤其是很多地级市，三四线城市特别需要注意，并不是每个城市都是深圳、杭州、西安。如果不是资金特别宽裕，只有首付款的情况下，不建议此时加杠杆买房，尤其是名下已经有房贷的情况。还有一个需要注意的是二手房，目前随着疫情控制部分地区二手房交易量也在恢复，但是请大家不要只看眼前，过去一段时间二手房的成交量持续上升，一方面消化了部分需求，另一方面市场上持续有人在出售手中的房产，这种供应量也会压低二手房价格以及销售周期，并不是说你买了房子就很容易快速出手的，一定要注意区位和所处城市情况。

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